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Die SPD-Fraktion im Hessischen Landtag fordert eine Änderung der Hessischen Bauordnung (HBO), um insbesondere bei Gebäuden mit vier oder weniger Geschossen die Anzahl der barrierefrei zu errichtenden Wohnungen zu erhöhen. Die SPD Fraktion stützt sich dabei  u. a. auf eine Studie der Landesregierung, die eine Erhöhung des Bedarfs an altengerechten Wohnungen auf 300.000 Einheiten bis zum Jahr 2040 prognostiziert.

Hierzu nimmt der BDB-HESSENFRANKFURT wie folgt Stellung nehmen:

Begrifflichkeit und regulative Ausformung

Grundsätzlich ist immer wieder festzustellen, dass selbst in Fachkreisen bei der vorliegenden Thematik Begriffe wie Behindertengerechtigkeit, Barrierearmut oder Altersgerechtigkeit häufig nicht entsprechend differenziert werden und unter dem Schlagwort Barrierefreiheit subsumiert werden. Dies ist insofern nicht zielführend, da es hier tatsächlich große Unterschiede gibt und die regulative Ausformung für Barrierefreiheit ohnehin schon völlig überbordend und teilweise nicht praktikabel ist. Jeder Praktiker weiß, dass die Anforderungen an Barrierefreiheit schon jetzt durch die bauaufsichtlich eingeführte DIN 18040 sowie der Hessischen Bauordnung selbst nicht nur übermäßig hoch, sondern teilweise auch zwangsläufig zum Verstoß gegen diverse anerkannte Regeln der Bautechnik führen, was immer häufiger zu rechtlichen Auseinandersetzungen führt. Hier wäre eine Überarbeitung dringend angezeigt.

Bezahlbarkeit

Eine der wesentlichsten Anforderungen an den Wohnungsbau – nämlich seine Bezahlbarkeit – wird durch immer weiter zunehmende Partikularforderungen verhindert. Wie allzu oft, wenn einzelne Lobbygruppen auf Gesetzesinitiativen drängen, werden die Auswirkungen auf die Bezahlbarkeit im besten Fall beschönigt und im schlechtesten schlicht negiert. So auch hier: Jedem, der eine Verschärfung an die Anforderungen an Barrierefreiheit fordert, muss dabei klar sein, dass er eine weitere Verteuerung von Wohnraum zu verantworten hat.

Der Hessische Gesetzgeber hat aus gutem Grund bislang Gebäude mit bis zu 4 Geschossen bei den Anforderungen an Barrierefreiheit geschont, da ansonsten der Einbau eines Aufzugs zwangsläufig auch in dieser Gebäudekategorie zwingend erforderlich würde, was die Hessischen Bauordnung jedoch bislang eben ausdrücklich nicht vorsieht. Diese Schonung aufzugeben, würde eine immense Verteuerung von Wohnraum bedeuten, da nicht nur der Einbau eines Fahrstuhls Bau- und Opportunitätskosten mit sich bringt und damit die notwendige Kaltmiete erhöht, sondern gerade bei kleinen Gebäuden ganz erhebliche Betriebskosten mit sich bringt, da diese nur auf eine geringe Anzahl an Wohnungen umgelegt werden können. Dies betrifft in der Regel „bezahlbaren Wohnraum“, da hochwertigere Wohnhäuser meist Fahrstühle besitzen, da hier die Höhe der Nebenkosten nicht im selben Maß entscheidend ist.

In diesem Zusammenhang ist generell zu bemängeln, dass bei Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen zu den Auswirkungen von Vorschriften der Barrierefreiheit meist nur auf die Baukosten abgezielt wird. Das ist grob falsch, da die sogenannten Opportunitätskosten in Form von Wohnflächenverlust, durch z.B. größere Treppenhäuser und sonstigen Erschließungsflächen, in der Regel wirtschaftlich viel stärker ins Gewicht fallen und damit die Wohnkosten nach oben treiben. Zudem ist zu bedenken, dass nur ein geringer Teil der  barrierefrei hergestellten Wohnungen von der entsprechenden Zielgruppe bewohnt wird. Gerade bei Eigentumswohnungen ist der Verkauf einer barrierefreien Wohnung an einen „passenden“ Käufer die absolute Ausnahme.

Aus all den benannten Gründen ist die Barrierefreiheit (zumindest in ihrer derzeitigen gesetzlichen Definition) mittlerweile zu einem der größten Kostentreiber im Wohnungsbau geworden, ohne dass hier wirklich ein breiter Allgemeinnutzen zu erkennen wäre.

Partikularinteressen versus Allgemeinwohl

Beim Wohnungsbau müssen eine Vielzahl unterschiedlichster Interessen und Ziele gegeneinander abgewogen werden. Insofern wäre bei der Anhörung im Landtag zu erwarten, dass Verbände aus einem breiten Spektrum eingeladen werden. Betrachtet man die vorliegende Einladungsliste, sind jedoch schwerpunktmäßig Verbände eingeladen, die einschlägige Partikularinteressen hinsichtlich von Barrierefreiheit verfolgen und deswegen nicht eine neutrale bzw. themen- und fachübergreifende Einschätzung liefern können. Dies wird vom BDB-HESSENFRANKFURT ausdrücklich als unausgewogen und problematisch beanstandet.

Zusammenfassung

Um der in der Begründung der Gesetzesinitiative benannten Personengruppe der älteren Menschen tatsächlich ein besseres Wohnraumangebot machen zu können, ist es deshalb angezeigt, die bereits bestehenden schon sehr hohen Standards nicht noch weiter zu verschärfen. Denn dies würde letztendlich zu noch höheren Wohnkosten und in Folge zu weniger Wohnungsneubau führen. Neubauwohnungen sind verglichen mit Alt- bzw. Bestandsbauten in der Regel ohnehin schon sehr barrierearm und in der Praxis dadurch durchaus für ältere Menschen geeignet. Insofern muss gerade für die benannte Personengruppe das Ziel sein, überhaupt möglichst viele Neubauwohnungen zu schaffen. Die vorgeschlagene Verschärfung der Hessischen Bauordnung würde dies jedoch massiv erschweren.

BDB-HESSENFRANKFURT

Inzwischen kennt man BDB-Vorstand Thomas M. Reimann als renommierten Kritiker der deutschen Wohnungswirtschaft. Klare Worte fand er anlässlich des Top Unternehmerkongresses am 9.+10. November 2019 in Oberursel. Mit dem Thema „Wohnungsmangel und steigende Immobilienpreise im Ballungsraum – Erwartungen der Wirtschaft an die Politik“ sprach er zu rund 200 Teilnehmern in der Stadthalle nahe Frankfurt am Main. Dabei übte er scharfe Kritik: „Der Mangel an günstigen Wohnungen ist eine der großen Bedrohungen für die wirtschaftliche Entwicklung in Hessen! Fachkräfte müssen in der Nähe ihrer Arbeitsplätze wohnen können.“ Reimann brachte in diesem Zusammenhang aktuelle Zahlen und Fakten zum Wohnungsmangel und der erwarteten Entwicklung mit. Er führte aus, dass im Planungsgebiet des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain aktuell ca. 30.000 Wohnungen fehlen, bis 2030 fehlen voraussichtlich schon 150.000 – 200.000 Wohnungen. Im bestehenden Flächennutzungsplan gibt es jedoch Potenzial für über 160.000 neue Wohnungen, doch auch Gründe, weshalb die Flächen nicht genutzt werden, denn der Mangel an kommunalpolitischem Willen und die Sorge vor den Folgekosten für Infrastruktur verhindern Neubauten.

Auch auf die große Bedeutung privater Bauherren ging er in seiner Rede ein. „In Hessen gibt es mehr als 3 Mio. Wohnungen, mehr als die Hälfte der Menschen in Hessen leben zur Miete, ca. 85 % der Mieter leben in Wohnungen, die durch sog.  „kleinere“ private Eigentümer bereitgestellt werden. Nur ca. 15 % der Mieter wohnen in Wohnungen von privaten oder öffentlicher Wohnungsgesellschaften.“ Zwei Hinweise sorgten dabei für Erstaunen im Publikum, denn im bundesweiten Durchschnitt liegen die Mieten für Wohnungen der „kleinen“ privaten Vermieter ca. 2,5 Prozent unter der örtlichen Vergleichsmiete und durchschnittlich erfolgt bei den „kleinen“ privaten Vermietern erst nach über 5 Jahren eine Mieterhöhung.

Wie man es von ihm kennt, übte er nicht nur scharfe Kritik, sondern brachte auch zugleich Lösungsvorschläge mit. „Grundsätzlich ist man sich einig, dass der Wohnungsmangel schnell abgebaut werden muss. Wir brauchen mehr private Investitionen in Wohnungen. Private Investoren gehen zum Großteil sehr verantwortungsvoll mit ihrer Rolle am Wohnungsmarkt um, aber private Investoren brauchen gute staatliche Rahmenbedingungen, dass eben mehr Investitionen in Wohnungen fließen. Wenn man die öffentliche Diskussion zum Thema Mieten verfolgt, bekommt man aber oft ein völlig anderes Bild dargestellt, in dem die Vermieter oft in weniger positivem Licht dargestellt werden.

Die Politik verfügt über eine Vielzahl von Instrumenten um Investitionen in Wohnungen zu fördern. Ich verlange Deregulierungen, denn sie führen zu mehr und günstigeren Wohnungen und mehr Wohnungen sind bekanntlich der wirksamste Hebel, um Preise zu dämpfen.“ Der Top Unternehmerkongress ist eine Veranstaltung der J+P Jacob und Partner.

BDB-HESSENFRANKFURT

Wir kriegen eine Quersubventionierung letztendlich zu Lasten der Mittelschicht. Die Mittelschicht – der Facharbeiter, der Polizist, der Krankenpfleger, die Krankenschwester – die nicht mehr in der Lage sind – weil sie nicht mietscheinberechtigt sind für die günstige Wohnung – sich die teure zu leisten und dann gar keine Wohnung mehr haben.

Mit dem Baulandbeschluß erreichen wir Renditen nicht mehr, die wir dringend benötigen – gerade für die privaten Investoren, die 80% in der Region die Vermieter darstellen.

BDB-HESSENFRANKFURT