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KI in der Vermessungsbranche – Vision und Realität

Kaum eine technische Neuerung hat in den letzten Jahren so viele Vorschusslorbeeren bekommen wie die Künstliche Intelligenz (KI). Entprechend hoch sind die Erwartungen und Visionen: endlich Mitarbeitende ohne Urlaub und Feierabend, fehlerfreie Arbeit zu jeder Zeit und zu jedem Thema, unkomplizierte Abschreibungsmöglichkeiten, unbegrenzte Sprachkenntnisse, internationale Kompatibilität und vieles mehr bekommt die Branche in Aussicht gestellt. Doch wieviel ist davon bereits am Markt und was davon macht wirklich Sinn?

Aus folgender Situation heraus werde ich versuchen, eine kleine Markteinschätzung zu geben. Die TPI Vermessungsgesellschaft mbH in Dreieich, deren Geschäftsführer ich bin, ist ein Büro für Ingenieurvermessung mit 50 Mitarbeitenden, das immer schon Innovationen auf den praktischen Nutzen geprüft und bei Eignung schnell eingesetzt hat. So ist TPI unter anderem Goldpartner von NavVis in München und arbeitet eng mit Marktführern wie LEICA und anderen zusammen. Ein Grundsatz steht dabei über allem Aktionismus: Was bringt es dem Kunden! Und unter genau diesem Gesichtspunkt wird bei TPI natürlich auch der Einsatz KI geprüft.

Um hierbei zu schlüssigen Ergebnissen zu kommen, werden die Anforderungen an einen Vermessungsdienstleister laufend analysiert und es lässt sich tatsächlich eine Verlagerung hin zu der Verarbeitung sehr großer Datenmengen feststellen. Die Erfassung dieser Datenmengen beruht im wesentlichen auf einer Technik, die mit Hilfe von zum Beispiel Lasern in kürzester Zeit die Vor-Ort-Situation aufzeichnet und große Datenwolken produziert. Natürlich ist auch durch die Robotronik die Datenerfassung großer Volumina mittlerweile in hohem Grad automatisiert und neueste Produkte von bekannten Herstellern schaffen es sogar, den/die Vermesser/in vor Ort weitgehend autark zu unterstützen. Der Gedanke, diese Automatisierung so weit voran zu treiben, dass der Kunde vor Ort die Erfassung selber vornimmt, liegt nahe, doch die Praxis zeigt, dass natürlich das Know-How der Vermessungsingenieure/in vor Ort zu besseren Ergebnissen führt. Gleichwohl wird bei der Erhebung großer Datenmengen die Automatisierung den/die Ingenieur/in entlasten, doch die KI wird zumindest in nächster Zeit hierbei nur unterstützende Funktionen (Stichwort Autopilot in der Robotronik, Drohnensteuerung, etc.) übernehmen.

Ganz anders stellt sich die Situation nach der Erhebung der Daten dar. Die Daten an sich haben erst dann einen Wert, wenn sie zielgerichtet analysiert, gewertet und integrierbar formatiert sind. Und hier hat sich gut trainierte KI mittlerweile eine praxisnahe Funktion erarbeitet. Die schiere Menge an Daten, die zum Beispiel bei komplexen Setzungsanalysen mit einer Vielzahl von Sensoren anfällt, macht eine intelligent automatisierte Reduzierung und zielbezogene Darstellung bzw. Formatierung notwendig. Hier kommt nun KI ins Spiel, ist aber bei weitem noch kein Selbstläufer. Denn nur durch ein zielgerichtetes Training wird die KI in die Lage versetzt, ihre Stärken auszuspielen. Übrigens gibt es bereits die ersten Dienstleister, die so ein Training für Anwendende und deren spezifische Anforderungen anbieten.

Durch das Training lernt die KI, das „Wissen“ ständig zu verfeinern und die Ergebnisse permanent zu verbessern. Denn auch das muss gesehen werden: die verfügbare KI arbeitet alles andere als fehlerfrei! Gerade in den Trainingsphasen ist eine kritische Begleitung und permanente Nachjustierung unvermeidbar, je nach Anwendung kommt man bei Beispielsprojekten auf Fehlerquoten im Bereich von über 20%! Das heißt aber, dass auf der anderen Seite 80% der Auswertungen brauchbar waren und damit je nach Einsatzbereich eventuell ein sinnvoller, überwachter Betrieb schon möglich ist. Auch reicht diese Genauigkeit durchaus aus, wenn Geschwindigkeit oberste Priorität hat, man denke an Geoinformationen für den schnellen Überblick nach einem Katastrophenfall wie einem Erdbeben, Tsunami oder Waldbrand.

Zurück zur Vermessungsbranche: zur Zeit sind wir von der Notwendigkeit, KI ins Vermessungsbüro zu integrieren, noch weit entfernt. Doch zwei Aspekte sprechen dafür, das Thema als innovatives Unternehmen auf der Tagesordnung zu halten:

Zum einen geht die Entwicklung immer schneller voran, viele Branchen sehen in der KI riesiges Potenzial und investieren bereitwillig, wenn auch mit unterschiedlichen Zielen. So zeigt das Fraunhofer-Institut in Stuttgart, wie die Baubranche zum „BIM-mündigen Bauherrn“ werden soll (DER SPIEGEL, Ausgabe 13 vom 25.3.2023, Seite 96ff). Die Vermessungsbranche kann sich dabei so positionieren, dass ihr hier eine Kernrolle zufällt. Und dass die Branche wach geworden ist, zeigt eine aktuelle repräsentative Umfrage, die der Verband Deutscher Vermessungsingenieure (VDV) e.V. in 2022 vorgelegt hat (Künstliche Intelligenz in Geodasie und Geoinformatik, Wilfried Grunau ((Herausgeber)), VDV-Schriftenreihe, Wichmann Verlag 2022). Demnach stimmen 83% der Befragten voll oder eher zu, dass KI eine allgemeine Bedeutung in der Geodäsie hat. Jedoch nur 23,8% stimmen voll oder eher zu, dass die Geodäsie beim Thema KI gut aufgestellt ist. Diese große Differenz lässt einen Aktionismus erwarten, bei dem die Rollen der verschiedenen Marktteilnehmenden gerade verteilt werden.

Ebenso ändern sich aber auch die Anforderungen der Kunden, die natürlich genauso die Entwicklung im Blick haben. Speziell in der Vermessungsbranche gewinnen einmal erhobene digitale Daten massiv an Bedeutung. Je nach Anwendung (GIS, BIM, Kataster usw.) reicht einmal die Verortung als Zielinformation, ein anderes Mal soll es die Farbe und Helligkeit eines Bildpunktes sein, die wichtig ist und auf die Oberflächenstruktur oder sogar das Material Rückschlüsse zulässt. Und das nächste Mal soll der gleiche Punkt den Immobilienmakler unterstützen oder zur Leitungsdokumentation an Relevanz gewinnen. Ein „digitaler Zwilling“ des Bauvorhabens, mit dem das Vorhaben bei dem/der Architekten/in startet, der permanent gepflegt und von allen Baubeteiligten aktualisiert wird und insgesamt durch KI gesteuert wird („… liebe KI, bitte zähle die geplanten Steckdosen, ermittle passende und lieferbare Dosen, erstelle Beispielsbilder von Küche und Schlafzimmer und überprüfe die Budgetierung…“), ist keine ferne Zukunft mehr.

Nichts spricht dagegen, dass diese jeweils unterschiedlichen Informationen von einem einzigen innovativen Dienstleister, der die Daten bevorratet, bereitgestellt werden und an die individuelle IT-Struktur des Kunden angepasst werden. Und nicht nur Neubauvorhaben werden so geplant werden, Millionen von Bestandsbauten warten darauf, als „Digitaler Zwilling“ zu neuem Leben erweckt zu werden.

Für mich stellt sich aber auch eine andere Frage: Wird die KI den/die Vermessungsingenieur/in ersetzen? Ganz sicher nicht, wahrscheinlicher ist, dass ein neues Berufbild in innovativen Unternehmen integriert werden wird: gesucht werden am Arbeitsmarkt bereits „KI-Trainer/innen“ für viele Anwendungen, denn nur mit einem fachlich versierten Training in enger Abstimmung mit dem/der Vermessungsingenieur/in wird die KI für die Vermessungsbranche Bestleistung erbringen können.

Stephan Och, Ingenieur BDB
Vorstandsmitglied BDB-HESSENFRANKFURT

Zeitenwende…

Sie ist da und jeder spricht von Ihr, was bedeutet sie für unser Bauwesen?

Wahrscheinlich haben die Meisten mittlerweile Erfahrung mit bedeutenden Änderungen in letzter Zeit gehabt, viele Aspekte sind nicht gänzlich neu, wurden aber durch die Corona-Krise und den darauffolgenden Ukraine-Krieg in einem nicht vorhersehbaren Zeitraum beschleunigt.

Ich möchte ein paar Themen erläutern, deren Auswirkungen uns als Planungs- und Projektentwicklungsbüro aktuell beschäftigen:

ESG / Nachhaltigkeit

Eines der großen Schlagwörter ist aktuell die Nachhaltigkeit. Die Weichen sind gestellt, große Investoren haben sich vielfach verpflichtet, zukünftig nur noch ESG-konform (Environmental, Social, & Governance) zu investieren. Wer steuert diesen Prozess? Viele privatwirtschaftliche Akteure setzten die Vorgaben im eigenen Interesse, ohne daß dies in den gesetzlichen Vorschriften Niederschlag findet, wir haben ein Neben bzw. Durcheinander von gesetzlichen und privatrechtlichen Vorschriften.

Was bedeutet dies in der konkreten baulichen Umsetzung? Werden wir in Frankfurt demnächst nur Hochhäuser in Holz- oder Holzhybridbauweiser errichten, oder wird es Möglichkeiten geben, Beton CO² freundlicher herzustellen (z.B. durch Beimischung von Flugasche oder Zertifizierungen etc.)? Wird die Sanierung von Bestandsgebäuden Standard (jeder weiß, welche Problematiken ein „Refurbishment“ mit sich bringen kann)? Auch der private Endverbraucher wird sich mit dieser Thematik auseinandersetzen müssen, welche dieser Vorgaben werden Grundlage für zukünftige KFW-Förderungen?

Zinsumfeld und Baukosten

Die Zinsen sind explodiert, daß Negativzinsen nicht dauerhaft den Normalzustand darstellen können dürfte aber jedem klar gewesen sein. Trotzdem macht der noch nie dagewesene Zinsanstieg um das 3-4- Fache in wenigen Monaten die Projektkalkulation vieler, sowohl professioneller Anleger, als auch privater Wohnungskäufer, zunichte, während die allgemeinen Lebenshaltungskosten inflationsbedingt steigen.

Die Baukosten sind ebenfalls gestiegen, zwar ist allmählich eine langsame Beruhigung der Materialverfügbarkeit erkennbar, die zu erwartenden Umlage der Lohn- und Energiekostensteigerungen auf die Bauwirtschaft aber sprechen gegen deutlich sinkende Baukosten. 

Es muss über neue Möglichkeiten nachgedacht werden, Baumaterialien in Deutschland unter Berücksichtigung eines angemessenen Umweltschutzes zu gewinnen, dies gilt in gleichem Maße für die Energiegewinnung. Es ist nicht nachvollziehbar, daß wir Fracking-Gas aus den USA importieren, wir dies aber in Deutschland selbst aus Gründen des Umweltschutzes ablehnen. Auch einer Diskussion über die weitere Nutzung von Kernenergie dürfen wir uns in der aktuellen Lage nicht verschließen.

Zuletzt müssen sich die abgehobenen Grundstückspreise auf ein vernünftiges Maß reduzieren, Grundstücksverkäufer waren die Gewinner der Preissteigerungen der letzten 10 Jahre.

Sicher ist, daß das von Bundesbauministerin Geywitz ausgerufenen Ziel von 400.000 Wohnungen (davon 100.000 gefördert) pro Jahr nicht erreichbar sein wird.

Digitalisierung

Alles wird digital und 3-dimensional, es ergeben sich immer neue Möglichkeiten zur Optimierung der Planung, des Managements und der Kostenermittlung und Kontrolle.

Man darf hierbei aber die hohen technischen, wirtschaftlichen und intellektuellen Anforderungen nicht unterschätzen, eine realistische Kosten-Nutzung Betrachtung ist erforderlich. Der Mitarbeiter bzw. Anwender darf hier nicht aus den Augen verloren werden, viele stoßen bei der Bedienbarkeit neuer Plattformen an Ihre Grenzen. Grundsätzlich muß die Digitalisierung die eigentlichen Bauaufgabe unterstützen und darf kein Selbstzweck der Digitalwirtschaft werden. Speziell beim Thema BIM ist die Konzentrierung auf 2 Plattformen schon jetzt unumkehrbar (Revit/Autodesk  und Archicad),  deren Austauschbarkeit untereinander in der Praxis nicht 100% gegeben ist.

Personal  / Behörden

Das Thema Personal betrifft uns alle. Die Generation der Babyboomer wird bis 2035 nach und nach in Rente gehen, hierdurch wird sich die Nachfrage nach qualifizierten Fachkräften weiter verschärfen. Erfreulich sind die Möglichkeiten von neuen Arbeitsmethoden wie z.B. Homeoffice und Online-Meetings, auch ist gegen eine grundsätzlich angemessene Bewertung der Work-Life Balance nichts einzuwenden. Allerdings stellt sich die Frage, ob wir mit einer 3-4 Tage Woche als Vollarbeitszeitmodell unseren Wohlstand in Deutschland halten können.

Ein weiteres Problem ist nach meiner Erfahrung der Umgang mit Behörden. Der persönliche Kontakt wurde durch die Pandemie auf ein Minimum reduziert und ist seitdem nicht mehr zu einem sinnvollen Maß zurückgekehrt. Dieser ist aber Voraussetzung für einen individueller Abstimmungsprozess, der üblicherweise die Grundlage einer Genehmigungserteilung ist. Nicht alle Themen kann man über MS-Teams abstimmen.

Vorgaben wie z.B. Barrierefreiheit, GEG

Die Vorgabenschraube wird immer weiter angezogen, so sind z.B. nach der Bauordnung für Berlin seit den 1.1.2020 bereits 50 % aller Neubau-Wohnungen barrierefrei herzustellen. In wie weit dies den tatsächlichen Bedarf deckt, auch in einer alternden Gesellschaft, kann man hinterfragen. Schließlich bedeutet dies einen höheren Platzbedarf pro Person und somit höhere Kosten pro Wohnungen bzw. Bewohner. Ebenso überbieten sich die Gemeinden mit den Vorgaben zu barrierefreien Stellplätzen. Da diese oft ungenutzt sind sollte man flexible und praktikable Lösungen, wie z.B. eine Kombination Stellplätzen für Behinderte und Familien mit Kleinkindern, anstreben.

Fazit:

Wir leben in einer herausfordernden Zeit, es bleibt spannend wie sie sich weiterentwickelt.

Nicht alles ist gut gemacht was gut gemeint ist und nicht alles sinnvoll was technisch umsetzbar ist. Daher sollten wir den Weg mitbestimmen, den wir sinnvollerweise gehen wollen.

Reduzierung der Förderprogramme für energetische Sanierung von Immobilien

– und wieder der Wirtschaftsminister

Man kann sagen, was man will, aber pfiffig ist unser Wirtschaftsminister Habeck schon!

Einerseits fordert die Regierung ein schnelles Umdenken beim Thema Energie einsparen / energetisches Bauen bzw. Sanieren und andererseits werden so ganz im stillen Kämmerlein – in Urlaubsabwesenheit des Kanzler „by the way“ – Fördermittel für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden drastisch gekürzt, bestimmte Förderungen komplett gestrichen und die Vergabebedingungen verschärft.

Das Ganze gipfelt darin, dass das Kabinett unter dem Vizekanzler Habeck am 26.7.22 dies verabschiedet hat und diese Änderung 24 Stunden später in Kraft getreten ist.

Selbst Energieberater, die mit der Materie intensiv beschäftigt sind, wurden durch die Presse oder die Verbände erst am 27.7.22 gegen 9.45 Uhr informiert, dass die Förderung für die Sanierung von Bestandsgebäuden, z.B. der „KfW100“ Förderung, am 27.7.22 um 0.00 Uhr endet. Die anderen Förderungen wie z.B. KfW85 werden drastisch gekürzt.

Vielen „Energieberatern“ wird der 27.7.22 sicherlich noch lange in Erinnerung bleiben. Hier wurde teilweise mit dem gesamten Personal, welches trotz Urlaubszeit noch erreichbar war, bis 23.59 Uhr durchgearbeitet, um den Investoren noch die Möglichkeit zu geben, die „alte“ Förderung in Anspruch zu nehmen. Nicht alle Anträge, die in der Pipeline der Energieberater zur Bearbeitung warteten, konnten noch abgesendet werden. Es gingen viele Investoren damit LEER aus.

Die EDV bei der Kfw war so eingestellt, dass um 0.00 Uhr dieses Programm nicht mehr verfügbar war!

Klasse gemacht, Herr Habeck!

Wenn die Berliner Regierungsbank glaubt, dass man mit solchen Aktionen die Immobilienbesitzer und Investoren motiviert, in die notwendige Sanierung von Bestandsgebäuden zu investieren, glaubt auch, dass Zitronenfalter Zitronen falten!

Es wird wegen der Wohnungs- und Klimapolitik ein böses Erwachen geben!

Die „Grüne“ Politik unter dem Wirtschaftsminister Habeck hat den Immobilienbesitzern und Investoren nunmehr innerhalb eines guten halben Jahres bereits eine zweite schwere Enttäuschung beschert

Wir sind gespannt auf die nächsten Wirtschaftsdaten für die Bereiche Bauen und Wohnungssanierungen! Dabei müssen wir aber immer genau hinsehen, denn gerade hier gilt: Traue keiner Statistik, die Du nicht selbst gefälscht hast!

Wir bleiben wachsam.

Joachim Pfeil

Nachhaltigkeit —
aber echt !

Nachhaltigkeit… der zurzeit am Häufigsten gebrauchte Begriff in sämtlichen Lebensbereichen. Leider ist Vieles bei weitem nicht so nachhaltig wie es vermeintlich scheint! Wir möchten Sie mit auf einen möglichen Weg nehmen, der einen Beitrag zur Lösung der angespannten Wohnungssituation in den Ballungszentren zu leisten vermag.

Die beste Architektur ist die, die nicht gebaut wird.

Wahrscheinlich wundert das den ein oder anderen, dass dieses Statement von einer Architektin kommt? Gar nichts mehr bauen ist auch nicht unsere Absicht und löst vor allem nicht den in den Ballungszentren existenten Mangel an bezahlbarem Wohnraum.  Aber die Dinge müssen sich ändern. Der Transformationsprozess im Bausektor beginnt so langsam, etwas mehr Tempo wäre wünschenswert. Die Ressourcen werden zunehmend knapper, Preise für Rohstoffe und Energien steigen stetig an, Pandemie und Krieg in Europa verschärfen die Marktsituationen und ein Ende ist nicht in Sicht. Die Preise für Grundstücke, Immobilien und Mieten in den Ballungsräumen sind unfassbar explodiert und für viele Normalverdiener schlicht nicht mehr bezahlbar. 

Also, wie gehen wirs an? Wie wollen wir leben? Wir haben zum einen großen Wohnungsmangel in den Ballungsräumen. Wir haben aber auch viel Leerstand (nicht nur) im ländlichen Raum. Was muss also passieren, dass der Markt sich hier reguliert? Viele Menschen würden auf den Wohnraum in Frankfurt gerne verzichten, wenn im ländlichen Raum das Internet lückenlos funktionieren würde und sie von dort aus arbeiten können. So viele Einschränkungen die Pandemie auch gebracht hat, das home-office hat durch sie klar an Bedeutung gewonnen. Viele Arbeitgeber vertrauen ihren Mitarbeitern und lassen sich auf neue Arbeitszeit- und -platzmodelle ein. Menschen mit flexiblen Arbeitsplatzmöglichkeiten sind unabhängiger und am Ende zufriedener.  Wenn sie dann noch abseits der Ballungsräume günstigen Wohnraum auf dem Land nutzen können, die tägliche Fahrt zum Arbeitsplatz entfällt, mehr Zeit für Familie bleibt, evt Lust auf Gemüse aus dem Garten… das klingt doch nach guter Lebensqualität.

Ein Ansatz von uns ist die Revitalisierung von Leerstandsgebäuden aus ehemaliger landwirtschaftlicher Nutzung. Nach heutigen Kriterien erfüllen die Scheunen und Stallungen die Ansprüche an moderne Landwirtschaft nicht mehr und können mit neuen Nutzungen bespielt werden. In den überwiegend großvolumigen Baukörpern entsteht attraktiver Wohn- und Lebensraum, kombiniert mit großzügigen Garten- und Freiflächen und jeder Menge Potenzial für Gemeinschaftsprojekte…. wie z.B. Carsharing, Nachbarschaftshilfe, Permakulturgärten, Reduzierung des Wohnflächenbedarfs durch Clustereinheiten, gemeinsame Gästehäuser, Co-working-Flächen uvm.  Mit der AG Hofreiten der Landesberatungsstelle für Gemeinschaftliches Wohnen entsteht eine hessenweite Plattform, auf der sich Eigentümer, Kommunen, und Nutzer finden und beraten lassen können.

Ein weiterer möglicher Ansatz ist die Genossenschaft. Das Prinzip der Genossenschaft ist gemeinwohlorientiert angelegt. Genossenschaftlicher Wohnraum ist spekulationsfrei und nicht renditeorientiert geprägt. Die Genossenschaft bietet seinen Mitgliedern somit dauerhaft sicheren und kalkulierbaren Raum zum Leben.

Je autarker das Projekt versorgt werden kann, um so zukunftsfähiger ist es im Hinblick auf die Verfügbarkeit unserer Ressourcen. Wasser, Sonne, Wind, Erdwärme lassen sich im ländlichen Raum noch viel besser und effektiver nutzen als in den städtischen Ballungszentren. Große Scheunendächer bieten Platz für Photovoltaik, freie Gartenflächen ermöglichen die Nutzung der Erdwärme über Flächenkollektoren. Regenwasser kann für den Gemüseanbau direkt wiederverwertet und dem natürlichen Kreise zugeführt werden und muss nicht über die Kanalisation verschwendet werden. Fazit: lasst uns die Städte maximal grün machen für alle Stadtliebenden… und lasst uns den ländlichen Raum attraktiv gestalten für alle Landliebenden.

Gewinnexplosion bei Stahl- und Baustoffherstellern

Verwöhnt durch die niedrigen Zinsen der letzten 6 Jahre, durchleben wir -nicht nur durch den unsäglichen Krieg in der Ukraine- gerade eine Situation im Baubereich wie wir es noch nie in der Historie erlebt haben.
Die Hiobsbotschaften der Industrie mit fast täglichen Preiserhöhungen der Baustoffe reißt nicht ab.

Die Begründung : Rohstoffmangel – vor dem Krieg in der Ukraine – war die Pandemie Schuld!

Jetzt kommt natürlich die Auswirkungen des Krieges – quasi vor unserer Haustüre- dazu.
Die Kostenspirale erhält eine noch nie dagewesene Eigendynamik.

Und ja: einige Dinge, die mit Kostenerhöhungen zusammenhängen kann man nachvollziehen.
Aber alles auf diese beiden Ereignisse zu schieben ist zu einfach.

Wie kann es sein das der Stahlpreis für Baustahl in den letzten 24 Monaten um mehr als das doppelte angestiegen ist. Begründung die Rohstoffe sind exorbitant teurer geworden – und gleichzeitig veröffentlicht u.a. ein großer Stahlhersteller (in Deutschland!) eine Gewinnsteigerung um teilweise das 10fache!!
Gleiches gilt für andere Materialen – z.B. Polystyrol, Bitumen, usw.
Auch die Hersteller von Heizungen – Luftwärmepumpen: bestes Umsatzjahr und die Gewinne vervielfacht, lautet die Überschrift. Und die Berichtssaison hat erst angefangen.

Natürlich freuen wir uns,  wenn es den Gesellschaften wirtschaftlich gut geht.
Jedoch hat das alles einen bitteren Beigeschmack für die Bau- und Immobilienbranche. Denken wir nur an die Devise der Regierung: die Branche muss  „bezahlbaren“ Wohnraum schaffen. Die Frage sei gestattet – wie dies realisiert werden soll bei diesen Kosten. Hinzu kommen immer wieder neue Auflagen und Verschärfungen vom Gesetzgeber. In der derzeitigen Kostenproblematik ist noch nicht einmal die Thematik der Lohnerhöhungen eingeflossen. Diese wird in den nächsten Monaten auch eine Rolle spielen, denn das Thema „Inflation“ wird uns dieses und nächstes Jahr beschäftigen.

Der Kommentar von
Joachim Pfeil

Förderprogramme – Das leidige Thema KfW 55



Am 24.1.2022 kam der Paukenschlag für viele Immobilieninvestoren über Nacht:

Der Wirtschaftsminister verkündet in der Nachricht: das durch die alte Bundesregierung festgelegt Förderprogramm „KfW Neubau EH-55“, wonach die Förderung von Neubauten mit bestimmten Maßnahmen bis 31.1.2022 möglich ist, wird mit sofortiger Wirkung beendet!

Der Schlag hat gesessen!

Klar war, dass die Empörung groß war! Privaten und gewerblichen Bauherrn (z.B. Wohnungsbaugenossenschaften) wurde über Nacht eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit der geplanten Neubauimmobilie genommen. Abgesehen davon, dass Förderungen grundsätzlich hinter-fragt werden müssen, in welchem Rahmen diese überhaupt sinnvoll sind, war bereits seit langem für die Fachleute klar: eine „KfW Neubau EH- 55“ Förderung ist aus dem Blickwinkel der energetischen Betrachtung nicht mehr passend!
Die Anforderungen des „Standard“ Wärmeschutzes gemäß GEG, welcher seit 2020 für Neubauten anzuwenden ist um überhaupt eine Baugenehmigung zu erhalten, ist nur minimal geringer als die energetischen Anforderungen an eine „KfW Neubau EH-55“ Förderung. Für den einen oder anderen Bauherrn war die „55er Förderung“ also mehr oder weniger ein Mitnahmeeffekt, der sich positiv auf die Investition ausgewirkt hat. Ein Steuergeschenk eben!
Das dieses Programm „Neubau EH-55“ spätestens zum 31.1.2022 beendet werden sollte war auf jeden Fall richtig! Die alte Bundesregierung hätte eine Verlängerung seinerzeit nicht aussprechen dürfen. Und bei offensichtlichen Steuergeschenken ist es so, dass der Run auf den letzten Metern erfolgt!

Als dann in den ersten beiden Januarwochen 2022 der Run so richtig loslegte und die Antragsflut die KfW überrannte, folgten die Notsignale aus dem Frankfurter Kreditinstitut! Land unter! Antragshöhe nehmen schwindelerregende Größenordnungen an! Dann zog der neue Wirtschafts-minister die Notbremse! Förderstopp ab 24.1.2022 statt ab 31.1.2022!

Das Handeln des Wirtschaftsministers ist in der Sache nachvollziehbar. Handwerklich hat die neue Regierung (Scholz) ein miserables Bild abgegeben! Der Vertrauensbruch in staatliche Subventionen für die Klimaneutralität ist massiv und wird noch Jahre nachwirken! Dieser Vertrauensbruch wird sich auch auf neue Förderungen beziehen! Denn was ist eine Zusage wert, wenn diese zurückgezogen wird? Und dann nach massiven Protesten und Androhungen mit einem juristischen Nachspiel das Ganze dann versucht wird – wie im türkischen Basar- zu „heilen“. Das Vertrauen ist zerstört und es wird Jahre andauern bis dieses Vertrauen in die Politik und deren Kompetenz und Zusagen wieder einigermaßen hergestellt wird. Oder auch nur Gras über diese Sache gewachsen ist!
In den letzten Jahren – fast ein Jahrzent- war die Bau- und Immobilienbranche eines der wichtigsten Zugpferde der deutschen Wirtschaft! Auf dieser Tatsache basierend, muss die Regierung alles daransetzen das Vertrauen in das Wirken dieses Wirtschaftszweiges zu stärken.

Klar ist auch, dass die Umsetzung der EU Richtlinie durch Deutschland vorangetrieben werden muss. Klar ist auch, das alte bestehende Wohngebäude, die keine ausreichenden Parameter in der Energieeinsparung ausweisen umgerüstet werden müssen. Bei einem Wohnungsbestand in Deutschland mit rund 80% der Wohnungen mit Baujahr 1990 und älter gibt es genügend Einsparpotenzial an Energie. Hier sollte jedoch gerade die Industrie gefördert werden, mehr Innovation einzubringen! Dies hilft auch dem Arbeitsmarkt!

Es darf jedoch nicht der Fehler gemacht werden z.B. eine massive Förderung im Wohnungsbau durchzuführen – ohne gleichzeitig ein Auge auf andere Bereiche zu haben, die Energiefresser sind! Z.B. auf „Datenzentren/Rechenzentren“: diese brauchen die teuer erkaufte Energieeinsparung bei Wohnungssanierungen komplett auf, würden diese weiterhin aus dem Boden gestampft werden und die Abwärme davon nicht sinnvoll genutzt werden!
Andere Länder haben hier bereits einen Riegel vorgeschoben. In Frankfurt am Main entstehen einige neue Rechenzentren und die Energieversorgung hat ein Problem mit der Planung. In 5 Jahren benötigt Frankfurt die doppelte Energieversorgung die in 2020 vorhanden war. Wie viele Häuser und Wohnungen müssen da energetisch saniert werden um nur alleine hier eine Kompensation des Energieverbrauches zu erreichen?
Es ist nicht einfach der Balanceakt zwischen Umwelt und Wirtschaft. Die Menschen wollen überzeugt und mitgenommen werden. Dazu ist Vertrauen nötig – was die Regierung massiv mit einem Baustein „Förderung“ – missbraucht hat!
Hinzu kommt die neue politische Lage die ein noch schnelleres Umdenken und Entfernen von fossilen Energieträgern von uns fordern wird.

Joachim Pfeil
Vorstandsmitglied BDB-HESSENFRANKFURT

Unzulässigkeit der Ausübung von gemeindlichen Vorkaufsrechten
(Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021, 4 C 1/20)

Zahlreiche Städte und Gemeinden üben regelmäßig Vorkaufsrechte in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung bzw. Milieuschutzsatzung aus. Mit seinem Urteil vom 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht diese Praxis in Bezug auf eine Berliner Erhaltungssatzung für rechtswidrig erklärt.

– Wie entstehen Vorkaufsrechte?

Städte und Gemeinden können unter gewissen Voraussetzungen Erhaltungssatzungen erlassen, welche dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dienen, kurzgesagt: wirtschaftlich schwächere Mieter sollen vor Verdrängung aus begehrten und daher zunehmend teuren Wohnlagen geschützt werden. Die Satzungen sehen unter anderem Vorkaufsrechte für die Städte und Gemeinden vor.

– Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021

Das Bundesverwaltungsgericht hat sich in seinem Urteil insbesondere mit der Frage einer zur Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlichen Prognoseentscheidung befasst. Während die Vorinstanzen davon ausgingen, eine prognostizierte Gefahr, dass der Käufer durch Aufwertung, Mieterhöhung oder Umwandlung in Wohnungseigentum Teile der Wohnbevölkerung verdrängen werde, reiche zur Ausübung eines Vorkaufsrechts aus.
Mit Blick auf § 26 Abs.4 Baugesetzbuch hat das Gericht klargestellt, dass bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eine zu befürchtende zukünftige Nutzung ankommt, sondern vielmehr auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Mithin hatte die Stadt Berlin das Vorkaufsrecht im zugrundeliegenden Fall rechtswidrig ausgeübt.

– Auswirkungen auf bereits ausgeübte Vorkaufsrechte

Zunächst gilt das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits, hat also keine unmittelbare Auswirkung auf andere möglicherweise rechtswidrig ausgeübte Vorkaufsrechte. Jedoch bestehen in ähnlichen oder gleichgelagerten Fällen nun erhöhte Prüfpflichten der Gemeinden. Im Rahmen einer Ermessenentscheidung hat die Gemeinde zu prüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtmäßig war.
Wird der Verwaltungsakt (Ausübung des Vorkaufsrechts) aufgehoben, so muss der Kaufvertrag ggf. rückabgewickelt und das Grundstück dem Veräußerer rückübertragen werden. Hiermit verbundene Kosten hat die Gemeinde als Schadenersatz zu erstatten.

– Abwendungsvereinbarungen

Um ein Vorkaufsrecht der Gemeinde abzuwenden, besteht die Möglichkeit Abwendungsvereinbarungen mit den das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinden zu schließen. In solchen Vereinbarungen verpflichtet sich der Erwerber regelmäßig von einer Aufteilung in Wohnungseigentum für einen gewissen Zeitraum abzusehen, Leerstand zu vermeiden oder auch Modernisierungsmieterhöhungen auf ein bestimmtes Maß zu begrenzen, mithin werden dessen Rechts hierdurch stark eingeschränkt. Im Gegenzug verzichtet die Gemeinde auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Im Lichte dessen, dass derartige Vereinbarungen ggf. unter Androhung der (rechtwidrigen) Ausübung eines Vorkaufsrechts geschlossen werden, besteht nun im Einzelfall möglicherweise ein Anspruch auf Anpassung oder gar Kündigung der Vereinbarung. Ebenfalls besteht die Möglichkeit, dass eine Abwendungsvereinbarung im Einzelfall nichtig ist und damit keinerlei Rechtsfolgen hat.

Es lohnt daher, sowohl zukünftige, als auch bereits abgeschlossene Vorkaufsfälle rechtlich zu prüfen und hiergegen vorzugehen.

Thomas Bellmer
Vorstandsmitglied BDB-HESSENFRANKFURT

Das Abklingen der dritten Corona-Welle und die Rückkehr des öffentlichen Lebens ist erst einmal eine gute Nachricht. Viele in der Baubranche dürften sich trotzdem hin- und her gerissen fühlen. Einerseits Optimismus und Aufbruchsstimmung nach Monaten der Corona-Beschränkungen. Andererseits verläuft die Erholung der Konjunktur schneller als erwartet – was unsere Branche anhand drastischer Lieferengpässe und Preissteigerungen bei Baumaterialien zu spüren bekommt.

War die Bauwirtschaft im vergangenen Corona-Jahr noch eine wesentliche Stütze der Konjunktur, droht nun auf vielen Baustellen trotz gut gefüllter Auftragsbücher Kurzarbeit aufgrund knapper Baumaterialien. Und auch die finanziellen Risiken aufgrund einzuhaltender Verträge sind nicht zu unterschätzen.

Die unerwartet schnelle Konjunkturerholung in China und den USA und die schnell anziehende Nachfrage haben den Markt für viele Baustoffe leergefegt. Die Lieferkette stockt bei Holz, Dämmstoffen, Stahl, PVC-Rohren, Farben und Lacken. Innerhalb kurzer Zeit sind viele Materialien um 20 Prozent und mehr teurer geworden, wenn sie überhaupt noch verfügbar sind. Seit Beginn der Pandemie hat sich der Stahlpreis mehr als verdoppelt. Bei größeren Bestellungen winken einige Baustoffhändler ab. Selbst Dämmstoffe für Mehrfamilienhäuser müssen mühsam zusammentelefoniert werden. Das gab es in den 35 Jahren, in denen ich in der Bauwirtschaft tätig bin, noch nicht.

Vielen Unternehmen werfen die scharfen Preisanstiege die Kostenkalkulationen über den Haufen. Angebote schreiben grenzt an Glückspiel – da könnte man gleich aufs EM-Endspiel wetten.

Nach dem verregneten Frühjahr wird die Baukonjunktur nun ein weiteres Mal ausgebremst. Damit dürfte klar sein, 2021 wird weniger gebaut und Wohnen bleibt weiter teuer. Vor allem im Rhein-Main-Gebiet, wo zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt wird, ist das eine schlechte Nachricht. Denn gegen steigende Mieten hilft vor allem mehr Bauen.

Als Unternehmer bin ich zwar grundsätzlich Optimist, mein Ausblick auf die zweite Jahreshälfte und darüber hinaus ist dennoch eingetrübt. Es wird wohl noch mehrere Monate dauern, bis sich die Baustoffpreise wieder stabilisieren. Derweil droht durch die Bundestagswahl im September schon neues Ungemach. Was SPD und Grüne im Köcher haben, lässt auf nichts Gutes hoffen. Auch die jüngst diskutierte Einführung einer Solardachpflicht wird die Baupreise weiter steigen lassen.

Derweil scheint ein ganz anderes Thema weiter in der Versenkung zu bleiben, obwohl die Missstände seit langem offenkundig sind: die Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren. Seit Jahren beklagen Bauherren Verzögerungen und unnötige Kostensteigerungen. Wir müssen unbedingt die Regelwerke für Bauen und Planen entschlacken. Genehmigungsverfahren müssen gestrafft werden, die Möglichkeiten der Digitalisierung müssen für einfachere und schnellere Verfahren sorgen. Überdeutlich macht dies der Fabrikbau von Tesla in Brandenburg, wo eine milliardenteure Fabrik schneller errichtet ist, als die Baugenehmigung erteilt. Hoffen wir darauf, dass unsere Jungs eine gute EM spielen. Der Stimmung am Bau würde es nicht schaden.

Thomas M. Reimann
Unternehmer BDB
Vorstand für Öffentlichkeitsarbeit BDB-HESSENFRANKFURT

Plädoyer für das Eigenheim – WOHNEIGENTUM IST EIN STÜCK FREIHEIT

Für immer mehr Familien platzt der Traum vom eigenen Haus. Trotz niedrigen Zinsniveaus lässt sich auch aufgrund der steigenden Rohstoff- und Grundstückspreise für Familien und junge Menschen oft nicht mehr das benötigte Eigenkapital aufbringen, um eine Finanzierung eines Neubaus von der Bank zu erhalten. Dass sich die Quote der Hauseigentümer, die unter 45 Jahre alt sind, seit der Jahrtausendwende halbiert hat, ist nicht überraschend.

Für mich ist klar: Die schwäbische Lebensphilosophie „Schaffe, schaffe, Häusle baue“ muss wieder für mehr Menschen realisierbar werden. Jeder sollte die Chance haben, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, Deutschland muss ein Land der Eigentümer werden. Um dies zu erreichen, müssen die Menschen in unserem Land entlastet werden. Denkbar sind ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer von 500.000 Euro für die erste selbstgenutzte Wohnimmobilie. Hierdurch werden die Mitte unserer Gesellschaft und alle, die für ihr Alter vorsorgen wollen, entlastet. Gleichzeitig werden die Sozialkassen geschont, denn wer mietfrei wohnt, bleibt im Alter unabhängiger von Sozialleistungen des Staates.

Zudem benötigen wir in Deutschland eine fairere Balance zwischen Bürger und Staat. Ein Durchschnittsverdiener darf nicht fast schon den höchsten Steuersatz zahlen. Bei kleinen und mittleren Einkommen steigt derzeit leider die Steuerlast besonders schnell an. Das ist leistungsfeindlich und ungerecht. Eine fairere Balance würde dafür sorgen, dass sich die Chance nach einem Eigenheim auch hier erhöhen würde.

Um den Bauherren das Leben zu erleichtern, ist eine Entbürokrati­sie­rungs­offensive notwendig, insbesondere bei der Energietechnik und kleinteiligen Vorschriften wie bei innenliegenden Toiletten oder bei Abstellplätzen. Die Gesellschaft hat sich verändert und die Vorschriften veränderten sich nicht mit. Galt das urbane Wohnen im 20. Jahrhundert noch als verpönt, sehen heutzutage viele Menschen urbane Wohngebiete wegen kurzer Wege und lebendiger Nutzungsmischungen als zusätzliche Lebensqualität an. Deshalb ist es meiner Meinung nach notwendig, auch neue Wohngebiete mit anderen rechtlichen Vorschriften in der Gesetzgebung einfließen zu lassen, um so Wohngebiete und deren Strukturen zu revolutionieren.

Um eine Entlastung auf dem angespannten Mietwohnungsmarkt herbeizuführen, braucht es keine ausufernde Regulatorik des Staates. Enteignungen oder Mietpreisdeckel wie in Berlin sind sicherlich der falsche Weg, solche ideologisch geprägte Maßnahmen tragen gerade nicht zu einer Entspannung des Marktes bei. Eine zu starke Regulatorik schreckt die weit über 50 Prozent privaten Vermieter von Neubau und Sanierung ab, der Mangel an bezahlbaren Wohnraum würde weiterwachsen. Der Mietenwahnsinn lässt sich nur mit der Marktwirtschaft lösen. Der Staat sollte das Bauen beschleunigen und nicht verlangsamen und verteuern.

Für mich steht auch fest: Der Bau von Einfamilienhäusern darf nicht zur klimatisch unmoralischen Sache erklärt werden, wie es der grüne Fraktionsvorsitzende im Deutschen Bundestag, Anton Hofreiter, jüngst gemacht hat. Wer heute neu baut, baut nachhaltig: Hohe Standards in Sachen Energieeffizienz und ein Bau mit neusten und nachhaltigsten Verfahren. Damit ist der Neubau das Musterbeispiel dafür, wie klimagerechtes Bauen und Wohnen aussehen kann.

Wohnungseigentum ist und bleibt ein Stück Freiheit. Hiervon wollen wir lieber mehr als weniger. Insbesondere für junge Familien wird es immer schwieriger, diese Freiheit zu nutzen. Sorgen wir dafür, dass es sich ändert. Unterstützen und entlasten wir die Menschen, entbürokratisieren und fördern wir die Bauwirtschaft.

Ihr
Dr. h.c. Jörg-Uwe Hahn