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Unzulässigkeit der Ausübung von gemeindlichen Vorkaufsrechten
(Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021, 4 C 1/20)

Zahlreiche Städte und Gemeinden üben regelmäßig Vorkaufsrechte in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung bzw. Milieuschutzsatzung aus. Mit seinem Urteil vom 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht diese Praxis in Bezug auf eine Berliner Erhaltungssatzung für rechtswidrig erklärt.

– Wie entstehen Vorkaufsrechte?

Städte und Gemeinden können unter gewissen Voraussetzungen Erhaltungssatzungen erlassen, welche dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dienen, kurzgesagt: wirtschaftlich schwächere Mieter sollen vor Verdrängung aus begehrten und daher zunehmend teuren Wohnlagen geschützt werden. Die Satzungen sehen unter anderem Vorkaufsrechte für die Städte und Gemeinden vor.

– Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021

Das Bundesverwaltungsgericht hat sich in seinem Urteil insbesondere mit der Frage einer zur Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlichen Prognoseentscheidung befasst. Während die Vorinstanzen davon ausgingen, eine prognostizierte Gefahr, dass der Käufer durch Aufwertung, Mieterhöhung oder Umwandlung in Wohnungseigentum Teile der Wohnbevölkerung verdrängen werde, reiche zur Ausübung eines Vorkaufsrechts aus.
Mit Blick auf § 26 Abs.4 Baugesetzbuch hat das Gericht klargestellt, dass bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eine zu befürchtende zukünftige Nutzung ankommt, sondern vielmehr auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Mithin hatte die Stadt Berlin das Vorkaufsrecht im zugrundeliegenden Fall rechtswidrig ausgeübt.

– Auswirkungen auf bereits ausgeübte Vorkaufsrechte

Zunächst gilt das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts nur zwischen den Parteien des Rechtsstreits, hat also keine unmittelbare Auswirkung auf andere möglicherweise rechtswidrig ausgeübte Vorkaufsrechte. Jedoch bestehen in ähnlichen oder gleichgelagerten Fällen nun erhöhte Prüfpflichten der Gemeinden. Im Rahmen einer Ermessenentscheidung hat die Gemeinde zu prüfen, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtmäßig war.
Wird der Verwaltungsakt (Ausübung des Vorkaufsrechts) aufgehoben, so muss der Kaufvertrag ggf. rückabgewickelt und das Grundstück dem Veräußerer rückübertragen werden. Hiermit verbundene Kosten hat die Gemeinde als Schadenersatz zu erstatten.

– Abwendungsvereinbarungen

Um ein Vorkaufsrecht der Gemeinde abzuwenden, besteht die Möglichkeit Abwendungsvereinbarungen mit den das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinden zu schließen. In solchen Vereinbarungen verpflichtet sich der Erwerber regelmäßig von einer Aufteilung in Wohnungseigentum für einen gewissen Zeitraum abzusehen, Leerstand zu vermeiden oder auch Modernisierungsmieterhöhungen auf ein bestimmtes Maß zu begrenzen, mithin werden dessen Rechts hierdurch stark eingeschränkt. Im Gegenzug verzichtet die Gemeinde auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Im Lichte dessen, dass derartige Vereinbarungen ggf. unter Androhung der (rechtwidrigen) Ausübung eines Vorkaufsrechts geschlossen werden, besteht nun im Einzelfall möglicherweise ein Anspruch auf Anpassung oder gar Kündigung der Vereinbarung. Ebenfalls besteht die Möglichkeit, dass eine Abwendungsvereinbarung im Einzelfall nichtig ist und damit keinerlei Rechtsfolgen hat.

Es lohnt daher, sowohl zukünftige, als auch bereits abgeschlossene Vorkaufsfälle rechtlich zu prüfen und hiergegen vorzugehen.

Thomas Bellmer
Vorstandsmitglied BDB-HESSENFRANKFURT

Das Abklingen der dritten Corona-Welle und die Rückkehr des öffentlichen Lebens ist erst einmal eine gute Nachricht. Viele in der Baubranche dürften sich trotzdem hin- und her gerissen fühlen. Einerseits Optimismus und Aufbruchsstimmung nach Monaten der Corona-Beschränkungen. Andererseits verläuft die Erholung der Konjunktur schneller als erwartet – was unsere Branche anhand drastischer Lieferengpässe und Preissteigerungen bei Baumaterialien zu spüren bekommt.

War die Bauwirtschaft im vergangenen Corona-Jahr noch eine wesentliche Stütze der Konjunktur, droht nun auf vielen Baustellen trotz gut gefüllter Auftragsbücher Kurzarbeit aufgrund knapper Baumaterialien. Und auch die finanziellen Risiken aufgrund einzuhaltender Verträge sind nicht zu unterschätzen.

Die unerwartet schnelle Konjunkturerholung in China und den USA und die schnell anziehende Nachfrage haben den Markt für viele Baustoffe leergefegt. Die Lieferkette stockt bei Holz, Dämmstoffen, Stahl, PVC-Rohren, Farben und Lacken. Innerhalb kurzer Zeit sind viele Materialien um 20 Prozent und mehr teurer geworden, wenn sie überhaupt noch verfügbar sind. Seit Beginn der Pandemie hat sich der Stahlpreis mehr als verdoppelt. Bei größeren Bestellungen winken einige Baustoffhändler ab. Selbst Dämmstoffe für Mehrfamilienhäuser müssen mühsam zusammentelefoniert werden. Das gab es in den 35 Jahren, in denen ich in der Bauwirtschaft tätig bin, noch nicht.

Vielen Unternehmen werfen die scharfen Preisanstiege die Kostenkalkulationen über den Haufen. Angebote schreiben grenzt an Glückspiel – da könnte man gleich aufs EM-Endspiel wetten.

Nach dem verregneten Frühjahr wird die Baukonjunktur nun ein weiteres Mal ausgebremst. Damit dürfte klar sein, 2021 wird weniger gebaut und Wohnen bleibt weiter teuer. Vor allem im Rhein-Main-Gebiet, wo zusätzlicher Wohnraum dringend benötigt wird, ist das eine schlechte Nachricht. Denn gegen steigende Mieten hilft vor allem mehr Bauen.

Als Unternehmer bin ich zwar grundsätzlich Optimist, mein Ausblick auf die zweite Jahreshälfte und darüber hinaus ist dennoch eingetrübt. Es wird wohl noch mehrere Monate dauern, bis sich die Baustoffpreise wieder stabilisieren. Derweil droht durch die Bundestagswahl im September schon neues Ungemach. Was SPD und Grüne im Köcher haben, lässt auf nichts Gutes hoffen. Auch die jüngst diskutierte Einführung einer Solardachpflicht wird die Baupreise weiter steigen lassen.

Derweil scheint ein ganz anderes Thema weiter in der Versenkung zu bleiben, obwohl die Missstände seit langem offenkundig sind: die Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren. Seit Jahren beklagen Bauherren Verzögerungen und unnötige Kostensteigerungen. Wir müssen unbedingt die Regelwerke für Bauen und Planen entschlacken. Genehmigungsverfahren müssen gestrafft werden, die Möglichkeiten der Digitalisierung müssen für einfachere und schnellere Verfahren sorgen. Überdeutlich macht dies der Fabrikbau von Tesla in Brandenburg, wo eine milliardenteure Fabrik schneller errichtet ist, als die Baugenehmigung erteilt. Hoffen wir darauf, dass unsere Jungs eine gute EM spielen. Der Stimmung am Bau würde es nicht schaden.

Thomas M. Reimann
Unternehmer BDB
Vorstand für Öffentlichkeitsarbeit BDB-HESSENFRANKFURT

Plädoyer für das Eigenheim – WOHNEIGENTUM IST EIN STÜCK FREIHEIT

Für immer mehr Familien platzt der Traum vom eigenen Haus. Trotz niedrigen Zinsniveaus lässt sich auch aufgrund der steigenden Rohstoff- und Grundstückspreise für Familien und junge Menschen oft nicht mehr das benötigte Eigenkapital aufbringen, um eine Finanzierung eines Neubaus von der Bank zu erhalten. Dass sich die Quote der Hauseigentümer, die unter 45 Jahre alt sind, seit der Jahrtausendwende halbiert hat, ist nicht überraschend.

Für mich ist klar: Die schwäbische Lebensphilosophie „Schaffe, schaffe, Häusle baue“ muss wieder für mehr Menschen realisierbar werden. Jeder sollte die Chance haben, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, Deutschland muss ein Land der Eigentümer werden. Um dies zu erreichen, müssen die Menschen in unserem Land entlastet werden. Denkbar sind ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer von 500.000 Euro für die erste selbstgenutzte Wohnimmobilie. Hierdurch werden die Mitte unserer Gesellschaft und alle, die für ihr Alter vorsorgen wollen, entlastet. Gleichzeitig werden die Sozialkassen geschont, denn wer mietfrei wohnt, bleibt im Alter unabhängiger von Sozialleistungen des Staates.

Zudem benötigen wir in Deutschland eine fairere Balance zwischen Bürger und Staat. Ein Durchschnittsverdiener darf nicht fast schon den höchsten Steuersatz zahlen. Bei kleinen und mittleren Einkommen steigt derzeit leider die Steuerlast besonders schnell an. Das ist leistungsfeindlich und ungerecht. Eine fairere Balance würde dafür sorgen, dass sich die Chance nach einem Eigenheim auch hier erhöhen würde.

Um den Bauherren das Leben zu erleichtern, ist eine Entbürokrati­sie­rungs­offensive notwendig, insbesondere bei der Energietechnik und kleinteiligen Vorschriften wie bei innenliegenden Toiletten oder bei Abstellplätzen. Die Gesellschaft hat sich verändert und die Vorschriften veränderten sich nicht mit. Galt das urbane Wohnen im 20. Jahrhundert noch als verpönt, sehen heutzutage viele Menschen urbane Wohngebiete wegen kurzer Wege und lebendiger Nutzungsmischungen als zusätzliche Lebensqualität an. Deshalb ist es meiner Meinung nach notwendig, auch neue Wohngebiete mit anderen rechtlichen Vorschriften in der Gesetzgebung einfließen zu lassen, um so Wohngebiete und deren Strukturen zu revolutionieren.

Um eine Entlastung auf dem angespannten Mietwohnungsmarkt herbeizuführen, braucht es keine ausufernde Regulatorik des Staates. Enteignungen oder Mietpreisdeckel wie in Berlin sind sicherlich der falsche Weg, solche ideologisch geprägte Maßnahmen tragen gerade nicht zu einer Entspannung des Marktes bei. Eine zu starke Regulatorik schreckt die weit über 50 Prozent privaten Vermieter von Neubau und Sanierung ab, der Mangel an bezahlbaren Wohnraum würde weiterwachsen. Der Mietenwahnsinn lässt sich nur mit der Marktwirtschaft lösen. Der Staat sollte das Bauen beschleunigen und nicht verlangsamen und verteuern.

Für mich steht auch fest: Der Bau von Einfamilienhäusern darf nicht zur klimatisch unmoralischen Sache erklärt werden, wie es der grüne Fraktionsvorsitzende im Deutschen Bundestag, Anton Hofreiter, jüngst gemacht hat. Wer heute neu baut, baut nachhaltig: Hohe Standards in Sachen Energieeffizienz und ein Bau mit neusten und nachhaltigsten Verfahren. Damit ist der Neubau das Musterbeispiel dafür, wie klimagerechtes Bauen und Wohnen aussehen kann.

Wohnungseigentum ist und bleibt ein Stück Freiheit. Hiervon wollen wir lieber mehr als weniger. Insbesondere für junge Familien wird es immer schwieriger, diese Freiheit zu nutzen. Sorgen wir dafür, dass es sich ändert. Unterstützen und entlasten wir die Menschen, entbürokratisieren und fördern wir die Bauwirtschaft.

Ihr
Dr. h.c. Jörg-Uwe Hahn

CORONA – Wir müssen reden!…

Liebe Kolleginnen,
liebe Kollegen,

Abstandsregeln, Maskenpflicht, Kontaktbeschränkungen, Quarantäne, Ausgangssperren, Betriebsschließungen, Einschränkung von Grundrechten – Corona bestimmt in einem nie dagewesenen Ausmaß das Leben von uns allen.

Die seit Frühjahr 2020 andauernden und immer wieder unkalkulierbar geänderten Maßnahmen haben zu einem enormen wirtschaftlichen Schaden geführt. Immer mehr dringt auch durch, daß viele Menschen die Situation überbelastet und es zu ernsthaften psychischen gesundheitlichen Erkrankungen kommt.

Zunehmend formieren sich insbesondere in den besonders betroffenen Branchen Unternehmer, die sich existenziell bedroht fühlen, mit Unverständnis auf die immer weiteren Verschärfungen der Krisenmaßnahmen reagieren und zu Recht die Notwendigkeit der Maßnahmen nachvollziehen wollen.

Beim Thema Corona ist aber leider auch festzustellen, daß vielen die Bereitschaft zur offenen Diskussion, zum Dialog abhanden gekommen ist. Kritische Nachfragen oder das Anzweifeln der Verhältnismäßigkeit getroffener Maßnahmen ist aber nicht unstatthaft. Vielmehr beschreibt der dialektische Prozess von These, Antithese und Synthese gerade den vorteilhaften Weg des Erkenntnisgewinns aufgeklärter, demokratischer Gesellschaften.

Immer dann, wenn Entscheidungen hingegen als alternativlos postuliert werden, versperrt man sich selbst den Weg dieses demokratischen Erkenntnisgewinns.

Um einen breiten Konsens für die Maßnahme im Umgang mit Corona aufrecht zu erhalten, müssen wir in die Diskussion einbeziehen, wenn die WHO – in Person von Dr. David Nabarro als deren offizieller Vertreter – im Großen und Ganzen von Lockdowns abrät. Wir müssen in die Diskussion einbeziehen, wenn es Zweifel am PCR-Test gibt und auch die WHO rät, bei positiv getesteten Personen ohne Symptome einen weiteren Test durchzuführen. Wir müssen in die Diskussion einbeziehen, die kritischen Beiträge von beispielsweise John Ioannidis, Sucharit Bhakdi oder Wolfgang Wodarg und im argumentativen Dialog das Verständnis für den richtigen Weg fördern. Und wir müssen in den Dialog einbeziehen, was Psychologen, Soziologen, Volkswirtschaftler sagen und Entscheidungen über Maßnahmen abwägen – so wie es bspw. Boris Palmer rät.

Die Bereitschaft zum offenen Dialog wird ganz entscheidend sein für die Akzeptanz des Weges, den die politisch Verantwortlichen aus dieser Krise wählen.

In diesem Sinne: Bleiben Sie offen, dialogbereit und kritisch…

…und gesund.

Mit kollegialem Gruß, Ihr
Dipl.-Ing. (FH) BDB Andreas Ostermann

Liebe Mitglieder,

viele von Ihnen sind seit Jahren beziehungsweise Jahrzenten Mitglieder im BDB-HESSENFRANKFURT, daher muss ich mit Ihnen nicht über die Vorteile, die Annehmlichkeiten und den Nutzen einer Mitgliedschaft sprechen… eigentlich, denn alle kennen Sie noch nicht. Lesen Sie also bitte trotzdem weiter!

Liebe Kolleginnen,
liebe Kollegen,

Mitglieder sind für unseren Berufsverband außerordentlich wichtig. Mehr Mitglieder verleihen dem Berufsverband politisch mehr Gehör. Durch mehr Mitglieder können mehr Veranstaltungen in verschieden Formaten durchgeführt werden und nicht zuletzt bedeuten mehr Mitglieder auch ein größeres Netzwerk. Doch diese Punkte sind mehr oder minder Selbstzweck, könnte man sagen, deshalb möchte ich Ihnen die Vorteile einer Mitgliedschaft im Folgenden aufzeigen.

Der BDB-HESSENFRANKFURT bietet seinen Mitgliedern eine Vielzahl von Seminaren, Vorträgen, Workshops, Besichtigungen, Führungen und so weiter, diese Veranstaltungen sind für Mitglieder deutlich preisgünstiger oder kostenlos im Gegensatz zu Nichtmitgliedern. Ganz konkret bedeutet dies, dass bei Teilnahme an zwei Ganztagsseminare pro Jahr als Mitglied Ihr Jahresbeitrag sich schon amortisiert hat.

Ein weiterer Vorteil der Mitgliedschaft sind die kostenlosen Abos der Zeitschriften „db- deutsche Bauzeitung“ und der „md- Interior Design Architecture“.

Wir versuchen ständig die Vorteile und Angebote für die Mitglieder zu erweitern und haben aktuell einen Kooperationsvertrag mit www.carfleet24.de abgeschlossen. Durch diesen Vertrag können Mitglieder Neuwagen zu sehr guten Konditionen kaufen oder leasen. Über diesen Kooperationsvertrag werden Sie zeitnah noch weitere Informationen erhalten.

Wir haben uns überlegt wer am besten für den BDB-HESSENFRANKFURT werben könnte und sind zu diesem Entschluss gekommen: Unsere Mitglieder!

Daher haben wir die Aktion „Mitglieder werben Mitglieder“ ins Leben gerufen.

Profitieren Sie als Mitglied davon Kolleginnen und Kollegen vom BDB-HESSENFRANKFURT zu begeistern und sie als Neumitglieder zu werben! Für jedes von Ihnen neu geworbene vollzahlende Einzel- oder Firmenmitglied erhalten Sie eine Gutschrift von einmalig 80,- Euro auf ihren nächsten Jahresbeitrag.

Sollten Sie Ideen, Vorschläge oder Anregungen haben was wir tun könnten um den BDB-HESSENFRANKFURT noch attraktiver zu machen oder in welchem Bereich wir aktiver werden sollten, lassen Sie es uns bitte wissen.

björn bernshausen

In der Frankfurter Allgemeine findet sich am 04.07.2019 ein Artikel zur EuGH Entscheidung hinsichtlich der europarechtlichen Bewertung der HOAI. Der Hamburger Baurechtler Friedrich-Karl Scholtissek begrüßt dort das Urteil und wird folgendermaßen zitiert:

„Es (das Urteil) zwinge Architekten dazu, Kalkulationen anzufertigen, und es rege das unternehmerische Denken dieses Berufsstandes an. Bauherren (…) können damit rechnen, dass Architektenleistungen zumindest vorübergehend billiger werden (…).“

Diese vernichtende Einschätzung unseres Berufsstandes reiht sich leider in persönliche Erlebnisse ein, wie dieses im Rahmen einer beruflichen Verbandsveranstaltung, an der ich kürzlich teilnahm und bei der das Gespräch auf den Vergleich von freien Berufen untereinander kam. Dabei wurde von einem ranghohen Verbandsvertreter mit entschiedener Überzeugung hervorgebracht, dass der Architektenberuf grundsätzlich nicht allzu anspruchsvoll sei und hinsichtlich der Qualität seiner Ausbildung und den Anforderungen im Beruf anderen freien Berufen, wie beispielweise Ärzten, nicht annähernd das Wasser reichen könnte.

Nur zwei Beispiele von vielen, die zeigen wie es um das Ansehen des Architektenstands in der breiten Öffentlichkeit steht, denn….

• wer weiß schon um die Haftungsrisiken von uns Planern aufgrund der Fesseln und Knebeln des Werkvertragsrechts sowie jahrzehntelanger Verjährungsfristen von Planungsfehlern, die teilweise die von Schwer­verbrechen übertreffen?

• wem ist bewusst, dass die Baubranche mit über 20.000 Vorschriften im Allgemeinen und die Architektur im Speziellen mit kaum weniger Vorgaben jede andere Branche hinsichtlich der Regulierung um das Vielfache übertreffen? Dabei ist nicht nur die schiere Anzahl an Vorschriften unzumutbar, viel schlimmer noch sind die immer häufiger auftretenden nicht zu lösenden haftungsrelevanten Widersprüchlich­keiten der Vorschriften untereinander.

• und wer kann sich angesichts solcher beruflichen Rahmenbedingungen schon vorstellen, dass das Auskommen von selbstständigen Architekten meist nur ein Bruchteil anderer freier Berufe beträgt und sich das bundesweite Durchschnittsgehalt eines angestellten Architekten auf dem Niveau von Krankenpflegekräften bewegt – und das bei Arbeitszeiten, die in den meisten anderen Branchen als unzumutbar gelten würden?

Hier gilt es für mich anzusetzen und anzupacken. Das öffentliche Bild von uns Architekten muss geradegerückt werden, damit wir Gehör in Gesellschaft und Politik erlangen. Das wäre der erste Schritt um unsere berufliche Situation umfassend und nachhaltig verbessern zu können. Hierfür möchte ich mich als neu gewähltes Vorstandsmitglied der Hessischen Architektenkammer mit ganzer Kraft in den nächsten Jahren einbringen.

Tobias Rösinger
ARCHITEKT BDB

Vorstandsmitglied BDB-HESSENFRANKFURT e.V.
Referat Baumeister (Projektentwicklung/gewerbliche Architekten)