Richtige Anreize setzen – Wohnungsbaukrise bewältigen – soziale Schieflage vermeiden

Der Absturz im Wohnungsbau setzt sich fort: Die Zahl der Baugenehmigungen für neuerrichtete Wohnungen dürfte 2023 mit gut 210.000 ein Drittel unter dem Vorjahresniveau gelegen haben, die Auftragseingänge im Wohnungsbau haben sich von Januar bis Oktober 2023 gegenüber dem Vorjahr ebenfalls deutlich um real 22 Prozent reduziert. Perspektivisch ist ein Absinken der Fertigstel- lungszahlen im Wohnungsbau auf unter 200.000 pro Jahr möglich. Das Ziel der Bundesregierung, pro Jahr 400.000 Wohnungen (davon 100.000 Sozialwohnungen) zu bauen, erscheint für die nächsten Jahre nicht mehr realisierbar. Die negative Entwicklung im Wohnungsbau bringt erhebliche soziale Implikationen mit sich und lässt die Bauwirtschaft weiter in die Krise rutschen; der drohende Kapazitätsabbau dürfte mittelfristig den Fachkräftemangel deutlich verschärfen.

Die Bundesregierung hat zur Abmilderung der Krise Ende September 2023 im Rahmen des Bündnistages Bezahlbarer Wohnraum ein Maßnahmenpaket vorgelegt, das als erster Schritt zur konjunkturellen Stabilisierung zu begrüßen ist. Allerdings wurde das Paket bislang nur zu einem kleinen Teil realisiert, die Umsetzung vieler Punkte ist ins Stocken geraten. Hinzu kommen weitere konjunkturdämpfende Entwicklungen, etwa das erneute Aussetzen der Neubauförderung oder der Stopp mehrerer Programme u.a. für die Förderung von Energieberatungen oder seriellen Sanierungen mit erheblichen Auswirkungen auf die Modernisierung des Gebäudebestands. Bereits beschlossene Maßnahmen wie die Anhebung der Einkommensgrenzen bei der Wohneigentumsförderung und die Aussetzung der ursprünglich für 2025 vorgesehenen Verschärfung von Energieeffizienzstandards können kaum zu einer Trendumkehr beitragen.

Angesichts dieser Entwicklung bestehen maximale Verunsicherung und erheblicher Investitionsattentismus. Trotz aller Haushaltszwänge bedarf es planbarer und verlässlicher Rahmenbedingungen. Bund und Länder müssen in ihrem Handeln der sozialen und wirtschaftlichen Dimension des Wohnungsbaus gerecht werden und die Investitionen in den Bau bezahlbarer Wohnungen stärken. Daher sind die schnelle Umsetzung von auf dem Wohnungsbaugipfel im September 2023 präsentierten Maßnahmen sowie die Ergänzung um weitere Instrumente dringend erforderlich.

Der Wohnungsbau ist gesellschaftlich und wirtschaftlich von größter Bedeutung, denn der Bedarf an Wohnraum wird immer drängender. Gleichzeitig haben die aktuellen Rahmenbedingungen zum schnellsten Absturz der Bautätigkeit seit der Wiedervereinigung geführt. Die Aktion Impulse für den Wohnungsbau fordert ein schnelles Umsteuern mit folgenden Maßnahmen:

1. Degressive AfA umgehend einführen
   Angesichts der Rahmenbedingungen am Markt ist es trotz des hohen Wohnungsbedarfs vielfach schwierig, geplante Projekte im vorgesehenen Kostenrahmen zu realisieren. Die als Teil des Wachstumschancengesetzes vorgesehene erhöhte degressive Abschreibungsrate von 6% p.a. kann dazu beitragen, noch nicht realisierte Vorhaben doch noch zu bauen. Allerdings wurde das Wachstumschancengesetz im Bundesrat gestoppt. Hier sind Bundestag und Bundesrat aufgefordert, im Vermittlungsausschuss schnellstmöglich eine Einigung zu erzielen. Darüber hinaus ist die Einführung einer Zuschusskomponente für nicht gewinnorientierte Vermieter erforderlich.
2. Sozialen Wohnungsbau weiter stärken
   Es ist zu begrüßen, dass die Bundesregierung die Mittel für den sozialen Wohnungsbau sukzessive deutlich ausgeweitet hat und mit jeweils 3,5 Mrd. Euro 2025 und 2026 den jährlichen Mitteleinsatz gegenüber 2021 mehr als verdreifachen will. Während die Bedeutung des sozialen Wohnungsbaus angesichts der prekären Lage auf dem freien Wohnungsmarkt steigt, reicht die Bautätigkeit allerdings nicht aus, um den Sozialwohnungsbestand zu stabilisieren: 2022 wurden 22.500 neue Sozialwohnungen gebaut, aber 36.500 fielen aus der Preisbindung. Die soziale Wohnraumförderung muss daher – flankiert durch entsprechende Mittel der Länder – weiter signifikant erhöht und auf lange Sicht verstetigt werden.
3. Förderung des Klimafreundlichen Neubaus (KFN) verlässlich finanzieren
   Seit Wegfall der EH 55-Förderung zum Jahresanfang 2022 ist die Neubau-Förderkulisse von erheblicher Unsicherheit geprägt. Nun wurde die ambitionierte Förderung des klimafreundli- chen Neubaus aufgrund aufgebrauchter Mittel Ende 2023 kurzfristig gestoppt – zusätzliche Verunsicherung im Markt ist die Folge. Investoren und Bauherren brauchen Verlässlichkeit. Die KFN-Mittel müssen aufgestockt und verstetigt werden, damit sie langfristig planbar Investitionen auslösen können und kurzfristige Förderabbrüche vermieden werden.
4. „Jung kauft Alt“ und „Gewerbe zu Wohnen“ schnell und unbürokratisch einführen
   Die Nutzung leerstehender Gewerbeflächen für Wohnzwecke und die Erleichterung der Bildung von Wohneigentum für Familien durch Erwerb und Sanierung von Bestandsgebäuden kann zur Entschärfung der Wohnungsknappheit beitragen und die ressourceneffiziente Weiternutzung des vorhandenen Gebäudebestands forcieren. Die im Rahmen des Maßnahmenpakets geplan- ten Förderprogramme sind daher zu begrüßen. Nun sind die schnelle Umsetzung und die auskömmliche und verlässliche Finanzierung der Maßnahmen erforderlich.
5. Sanierungsförderung verbessern
   Die Steigerung der Gebäudeenergieeffizienz ist für die Transformation des Immobiliensektors hin zur Klimaneutralität essenziell. Umso kritischer sind Fehlanreize oder Unsicherheiten im Fördersystem – etwa im Hinblick auf deutlich unterschiedliche Fördersätze für die Ertüchtigung von Gebäudehülle bzw. Gebäudetechnik. Für die ökologisch und ökonomisch effiziente Transformation ist das Zusammenspiel aus Sanierung der Hülle und CO2-neutraler Deckung des verbleibenden Wärmebedarfs erforderlich. Der im Zuge der Haushaltskrise beschlossene Wegfall höherer Fördersätze für Effizienzmaßnahmen und die Ungleichbehandlung von Selbstnutzern bzw. Vermietern beim Speed-Bonus für den Heizungstausch sowie der Stopp der Förderung serieller Sanierungen sind daher fatal. Für die Erreichung der Klimaziele im Gebäudesektor sind Verlässlichkeit, die Angleichung der Förderung von Maßnahmen an Gebäudehülle bzw. -technik sowie die förderrechtliche Gleichbehandlung von Vermietern und Selbst- nutzern von größter Bedeutung. Die neue BEG-Förderrichtlinie muss entsprechend an- gepasst und zur Vermeidung erneuter Förderstopps gesichert ausfinanziert werden.
6. Planungs- und baurechtliche Rahmenbedingungen schnell reformieren
   Die planungs- und baurechtlichen Vorgaben sind an vielen Stellen kompliziert und kostentreibend. Ansätze zur Planungs- und Baubeschleunigung sind aufgrund der föderalen Struktur häufig nicht einfach umzusetzen. Die aktuellen Pläne zur Beschleunigung und Vereinfachung des Planens und Bauens, etwa in Bezug auf die Stärkung der Typengenehmigung, die Angleichung der Landesbauordnungen oder die Digitalisierung des Genehmigungsprozesses, sind daher sehr zu begrüßen. Weiterhin muss die Möglichkeit zur Abweichung von technischen Baubestimmungen und darüberhinausgehenden anerkannten Regeln der Technik ausgebaut und rechtssicher ausgestaltet werden. Bund und Länder müssen die beim Wohnungsbaugipfel, dem Bund-Länder-Pakt zur Baubeschleunigung und der Bauministerkonferenz beschlossenen Maßnahmen nun schnell und vollständig realisieren.

Impulse für den Wohnungsbau

Das Ad-hoc-Papier anläßlich der Haushaltsberatungen des Deutschen Bundestags finden Sie hier

Die Akteure des Wohnungsbaus in Deutschland fordern ein schnelles, konsequentes und effektives Umsteuern der Wohnungsbaupolitik von Bund und Ländern. Hierzu legt das Bündnis folgendes Positionspapier vor.

Deutliche Rückgänge im Wohnungsneubau absehbar

Die durch den russischen Angriff auf die Ukraine ausgelösten volkswirtschaftlichen Verwerfun- gen haben mit Blick auf die Energiepreise und die damit weiter steigenden Material- und Bau- preise zu einer sprunghaft erhöhten Inflation geführt. Durch die Zinserhöhungen der Europäi- schen Zentralbank kommt ein deutlich verschlechtertes Finanzierungsumfeld hinzu. In der Folge ergeben sich hohe Belastungen für private Haushalte, Unternehmen und deren Beschäf- tigte. Anders als während der Corona-Krise ist diesmal auch die Bauwirtschaft betroffen. Dabei ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ungebrochen hoch. Damit der Bau wieder als wirt- schaftlicher Stabilitätsanker wirken kann, müssen Bauprojekte für Investoren wieder plan- und kalkulierbar werden – ansonsten dürften viele bereits genehmigte Projekte nicht realisiert wer- den, und der Wohnungsneubau wird deutlich geschwächt. Die ambitionierten und zu begrü- ßenden Wohnungsbauziele der Bundesregierung würden damit in weite Ferne rücken. Gleich- zeitig führen nicht realisierte Bauvorhaben zu weniger Nachfrage und damit unweigerlich zu einem Kapazitätsabbau bei Fachkräften, die in der vergangenen Dekade aufgebaut wurden.

Soziale und wirtschaftliche Folgen

Die Folge eines nachhaltigen Rückgangs der Bautätigkeit wäre eine weitere Verschärfung der ohnehin schon angespannten Situation auf den Wohnungsmärkten. Zwar kann die zum Jah- resanfang in Kraft getretene Wohngeldreform der Bundesregierung soziale Folgen teilweise abfedern; für eine nachhaltige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist aber eine deutliche Ausweitung insbesondere des geförderten und bezahlbaren Wohnungsangebots erforderlich. Zur Erreichung dieses Ziels muss die Bautätigkeit trotz negativer Schocks stabilisiert werden, damit der Wohnungsbau seine unverzichtbaren Beiträge zur sozialen Sicherheit, regionalen Wertschöpfung und zum Erhalt von Arbeitsplätzen leisten kann.

Anpassung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau erforderlich

In dieser Lage ist es notwendig, dass die politischen Rahmenbedingungen für den Bau planbar und verlässlich ausgestaltet sind: Baurechtliche Anforderungen müssen möglichst weit ver- schlankt sowie die richtigen Anreize für den Bau von neuem und die Modernisierung von be- stehendem Wohnraum gesetzt werden. Die von der Bundesregierung bereits eingeleiteten Maßnahmen wie z.B. die Erhöhung der linearen AfA im Mietwohnungsbau auf 3 Prozent p.a. sowie die schrittweise Umsetzung des im Bündnis bezahlbarer Wohnraum verabredeten Maß- nahmenpakets sind richtig, reichen aber angesichts der dramatischen Lage nicht aus. Es be- darf zusätzlicher Schritte, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, die Baukonjunktur zu stabilisieren und die in den vergangenen Jahren aufgebauten Kapazitäten in der Bauwirt- schaft zu erhalten.

Die Aktion Impulse für den Wohnungsbau, der die untenstehenden Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Planer und Verbraucher, der Deutsche Mieterbund sowie die Indust- riegewerkschaft BAU angehören, schlägt folgende Maßnahmen vor:

1. Neubau-Förderkulisse attraktiv, effizient und technologieoffen gestalten

Der nachhaltige Wohnungsneubau braucht wieder transparente, attraktive und umsetz- bare Förderbedingungen. Daher ist die seit März 2023 greifende BEG-Neubauförderung für das nachhaltige und klimafreundliche Bauen unter Einbeziehung des Lebenszyklus- gedankens grundsätzlich richtig. Allerdings bedarf es spürbarer Förderanreize: Mit einem Gesamtvolumen von 1,1 Mrd. Euro, davon 350 Mio. Euro für das nachhaltige selbstge- nutzte Wohneigentum, ist die Förderung angesichts hoher Baupreise und signifikanter Mehrkosten des EH 40 NH-Niveaus gegenüber dem GEG-Standard dramatisch unterfi- nanziert. Um spürbare Wirkung zu entfalten, müsste das Volumen für die Neubauförde- rung auf mindestens 10 Mrd. Euro pro Jahr erhöht werden. Zusätzlich ist eine Sozialkom- ponente erforderlich, um damit auch eine Sonderförderung für den bezahlbaren Mietwoh- nungsneubau in Verbindung mit einer Mietpreisobergrenze zu ermöglichen. Ziel ist, die Bezahlbarkeit der Mieten zu gewährleisten. Außerdem muss ein effizientes, kostenneut- rales und innovationsfreundliches Förder- und Nachweisverfahren sichergestellt sein.

2. Geförderten Wohnungsbau schneller vorantreiben

Mit weniger als 22.000 neu gebauten geförderten Wohnungen ist der Sozialmietwoh- nungsbestand 2021 aufgrund der zahlreichen auslaufenden Belegungsbindungen auf nur noch 1,1 Mio. Einheiten geschrumpft. Die Entwicklung ist angesichts der bestehenden Engpässe auf dem Wohnungsmarkt und den perspektivisch weiter steigenden Marktmie- ten besorgniserregend. Aus diesem Grund ist der deutliche Hochlauf bei der sozialen Wohnraumförderung des Bundes von 1 Mrd. Euro (2021) auf 3,5 Mrd. Euro (2025/26) positiv, aber nicht ausreichend: Wegen der schwierigen Lage auf dem Baumarkt, den stark gestiegenen Preisen und den weitaus höheren Finanzierungskosten muss der Hochlauf gestrafft und an die Preisentwicklung angepasst werden, um signifikante Effekte auslösen zu können. Daher ist die deutliche Ausweitung der Bundesförderung sowie die entsprechende Ergänzung durch Landesmittel erforderlich. Ziel muss sein, den Bestand an Sozialwohnungen bis 2030 durch den Neubau von jährlich 100.000 Sozialwohnungen sowie den Ankauf von Preis- und Belegungsbedingungen im Bestand auf mindestens 2 Millionen Wohnungen aufzustocken.

3. Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums breiter ausgestalten

Die Schaffung einer an Einkommensgrenzen gekoppelten Förderung für das selbstge- nutzte Wohneigentum für Schwellenhaushalte ist ein wichtiger Baustein zum Erreichen der Wohnungsbauziele und grundsätzlich zu begrüßen. Da diese jedoch ausschließlich auf partielle Zinsverbilligungen im Neubau ausgerichtet sein soll, fehlen Erleichterungen für die Schaffung des bei jungen Familien häufig noch nicht ausreichend vorhandenen Eigenkapitalanteils – z.B., wie im Koalitionsvertrag vorgesehen, durch eigenkapitalerset- zende Darlehen. Für Bezieher niedriger Einkommen wäre darüber hinaus ein Förderbo- nus sinnvoll, damit der aufwendige EH 40 NH-Standard im Neubau erreicht werden kann. Um Schwellenhaushalten die Wohneigentumsbildung auf breiter Ebene zu ermöglichen, sollte auch der Erwerb von Bestandsgebäuden förderfähig gemacht werden, sofern an- schließend eine energetische Modernisierung erfolgt.

4. Impulse für energetische Modernisierungen verstärken – Sanierungs-Booster einführen

Die Modernisierungsrate im Immobilienbestand reicht aktuell bei weitem nicht aus, um die ambitionierten Klimaschutzziele zu erreichen. Um den Gebäudebestand bis 2045 de- karbonisieren zu können, sind die Sanierung der Gebäudehülle und die Umstellung der Heiztechnik auf erneuerbare Energien auf breiter Basis notwendig, wobei die Belastung für Mieterhaushalte im Blick zu behalten ist. Ziel muss sein, bei der Durchführung von energetischen Sanierungsmaßnahmen annähernd Warmmietenneutralität zu erreichen und damit Sozialverträglichkeit zu gewährleisten. Es bedarf dabei zusätzlicher Impulse für die kurzfristige deutliche Ausweitung der Sanierungstätigkeit. Die Angleichung der Förderung von Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle an das Niveau der Heizungsför- derung sowie die Verbesserung der Rahmenbedingungen für die Durchführung umfang- reicher energetischer Sanierungsmaßnahmen im vermieteten Gebäudebestand kann da- bei ebenso zur Steigerung der Modernisierungsrate beitragen wie die Einführung einer zusätzlichen Modernisierungsförderung für weniger einkommensstarke Haushalte und Familien mit Kindern im selbstgenutzten Wohneigentum.

5. Baurecht entschlacken und bürokratische Fesseln lösen

Die baurechtlichen Vorgaben sind an vielen Stellen kompliziert und kostentreibend und erschweren das effiziente Bauen. Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozesse müssen schlanker und schneller werden – durch mehr Personal in den Behörden, digitalisierte Verfahren und die Stärkung von Typengenehmigungen. Darüber hinaus sollte es möglich werden, im Rahmen einer Experimentierklausel unter bestimmten Voraussetzungen durch Abweichung von Gesetzen, Normen und Standards vereinfacht bauen zu können, wenn Gebäudefunktion und -sicherheit gleichermaßen gewährleistet sind. Dies kann z.B. bestimmte Schallschutzanforderungen bei Neu- und Umbaumaßnahmen oder gebäude- technische Vorgaben betreffen. Damit Innovationen nicht verzögert werden, ist darüber hinaus die Beschleunigung der Nachweiserteilung für bestimmte Bauprodukte und Bau- arten notwendig. Schließlich ist für die Erreichung der Wohnungsbau-Ziele auch die be- darfsgerechte Versorgung mit Baurohstoffen dauerhaft zu gewährleisten. Dafür muss die heimische Rohstoffgewinnung verbindlich gesichert werden. Hier gilt es, Genehmigungs- verfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen sowie den Einsatz von Sekundärmate- rialien wie z.B. Recyclingbaustoffen zu erleichtern.

6. Fachkräftebedarf nachhaltig sichern

Auch wenn die Baunachfrage kurzfristig sinken dürfte, bleibt die Fachkräftesicherung an- gesichts der bereits bestehenden Kapazitätsengpässe, des weitergehenden demographi- schen Wandels und der umfangreichen künftigen Herausforderungen am Bau eine zent- rale gesamtgesellschaftliche Aufgabe. Neben der optimierten Nutzung des vorhandenen Arbeitskräftepotenzials spielt dabei auch die Zuwanderung eine wesentliche Rolle. Ent- sprechend gilt es Hürden abzubauen, um interessierten und qualifizierten Menschen den Einstieg in den deutschen Arbeitsmarkt zu fairen, tariflich abgesicherten Bedingungen zu ermöglichen. Daher ist die an qualifizierter Zuwanderung orientierte Reform des Fach- kräfteeinwanderungsrechts grundsätzlich zu begrüßen. Konkret müssen darüber hinaus Verfahren zur Anerkennung ausländischer Bildungsabschlüsse vereinfacht und das Fachkräfteeinwanderungsgesetz auch für junge Menschen geöffnet werden, die hierzu- lande eine Ausbildung z.B. in einem handwerklichen Beruf absolvieren wollen.

Impulse für den Wohnungsbau

Der Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure e.V. (BDB) begrüßt die Forderung von Bundesbauministerin Dr. Barbara Hendricks, wonach die Bundesmittel an die Länder für die Zwecke des sozialen Wohnungsbaus von derzeit rund 1 Mrd. Euro pro Jahr auf jährlich 2 Mrd. Euro erhöht werden müssen, um zur Bekämpfung der Wohnungsnot in Deutschland die Bautätigkeit im sozialen Wohnungsbau schnellstmöglich massiv zu erhöhen.

BDB-Präsident Hans Georg Wagner betont: „Der BDB und die Aktion ‚Impulse für den Wohnungsbau“ vertreten bereits seit Monaten die Ansicht, dass die jetzt beschlossene Erhöhung der Bundesmittel an die Länder für die Zwecke des sozialen Wohnungsbaus auf etwa 1 Mrd. Euro auch angesichts des anhaltenden Flüchtlingszustroms bei weitem nicht ausreicht. Eine weitere Aufstockung der Mittel auf die von der Bundesbauministerin genannte Summe ist daher unerlässlich. Nur so kann der soziale Wohnungsbau in Deutschland bereits kurzfristig spürbar gestärkt und ein wirklicher Neustart erreicht werden.“

Neben einer weiteren Erhöhung der Mittel ist es aber zudem zwingend notwendig, dass eine Kontrolle der zweckgebundenen Verwendung der Bundesmittel für den sozialen Wohnungsbau durch die Länder künftig unabdingbar ist. Es ist angesichts der dramatischen Situation auf dem Wohnungsmarkt unverantwortlich, dass die zweckgebundene Verwendung der Mittel momentan nur in 4 Bundesländern umgesetzt wird.

BDB-Bund

Der Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure e.V. (BDB) begrüßt das Bekenntnis des SPD-Parteivorsitzenden und Vizekanzlers Sigmar Gabriel im Anschluss an die Klausurtagung der Partei am vergangenen Wochenende, wonach die Anstrengungen im Wohnungsbau schnellstmöglich massiv erhöht und jährlich 400.000 neue Wohnungen in Deutschland gebaut werden müssen.

BDB-Präsident Hans Georg Wagner betont: „Damit greift der Vizekanzler eine zentrale Forderung auf, die der BDB und die Aktion ‚Impulse für den Wohnungsbau“ bereits seit Monaten vertreten. Notwendig ist nun aber auch eine schnelle Umsetzung dieser Ankündigung. In der Verantwortung stehen nach dem Bekenntnis ihres Parteivorsitzenden dabei ganz besonders die SPD-geführten Bundesländer.“

Für den Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist es für den BDB unerlässlich, dass preiswerte Grundstücke von Bund, Länder, Kommunen, aber auch den Kirchen in ausreichendem Umfang zur Verfügung gestellt werden. Zur Linderung der Wohnungsnot in Deutschland ist zudem ein grundlegender Neustart des sozialen Wohnungsbaus vonnöten. Die den Ländern vom Bund derzeit zur Verfügung gestellte ca. 1 Mrd. Euro jährlich für die Zwecke des sozialen Wohnungsbaus reicht dabei nicht ansatzweise aus. Eine Erhöhung um mindestens weitere 500 Mio. Euro ist dringend geboten, um den Wohnungsmangel intensiver bekämpfen zu können.
Unerlässlich ist darüber hinaus eine Verbesserung der steuerlichen Förderung des bezahlbaren Wohnungsbaus für private Investoren, um hier verbesserte Anreize zu setzen. So muss die lineare Abschreibung für Abnutzungen (AfA) umgehend von derzeit linear 2% auf 3% erhöht und in besonderen Bedarfsregionen zudem ein zusätzliches Prozent aufgesattelt werden.

BDB-Bund

Die Bau- und Immobilienbranche hat Bund und Länder aufgefordert, 2016 zum „Wohnungsbau-Jahr“ zu machen. Hierzu legte die Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“, der neben dem BDB über 30 weitere wichtige Verbände und Organisationen der Planungs-, Bau- und Wohnungswirtschaft angehören, darunter die Bundesarchitekten- und die Bundesingenieurkammer, die IG BAU, der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes und der Wohnungsverband GdW, Anfang Januar 2016 ein neues Positionspapier vor. Dieses umfasst zentrale Kernforderungen für eine Wohnungsbau-Offensive.

Die in der Aktion Impulse zusammengeschlossenen Verbände machen darin deutlich, dass „Bund und Länder dringend zusätzliche Steueranreize für den Neubau von bezahlbaren Wohnungen schaffen müssen“. Ebenso verlässliche Rahmenbedingungen, um einen Neustart beim bezahlbaren und beim sozialen Wohnungsbau zu erreichen. Dieser Forderungskatalog zum Wohnungsneubau wurde an die wichtigsten Mitglieder der Bundesregierung und des Bundestages sowie an alle Ministerpräsidenten verschickt.

Gerade in Großstädten und Ballungsräumen habe sich das schon bestehende Wohnungsdefizit in 2015 noch einmal enorm vergrößert. Der Zuzug nach Deutschland stelle den Wohnungsmarkt vor eine zusätzliche Herausforderung. Die „Wohnungsbau-Zielmarke“, so die Aktion Impulse, liegt deshalb in den kommenden Jahren bei 400.000 Wohnungen, die neu gebaut werden müssen – und zwar pro Jahr. Über den schon bestehenden, aber viel zu geringen Wohnungsneubau hinaus seien damit jährlich rund 80.000 neue Sozialmietwohnungen notwendig. Zusätzlich erforderlich sind weitere 60.000 bezahlbare Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dies mache einen Kurswechsel bei der Wohnungsbaupolitik notwendig. „Bund und Länder dürfen dabei keine Zeit verlieren. Sie müssen gleich zu Beginn des neuen Jahres die Pflöcke für eine neue Wohnungsbaupolitik einschlagen“, forderte der Koordinator der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“, Dr. Ronald Rast.

Konkret sei es spätestens mit der erneuten Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) seit dem 1. Januar 2016 notwendig, für den Neubau von bezahlbarem Wohnraum die lineare Abschreibung von 2 auf insgesamt 4 Prozent zu erhöhen. Der BDB und die weiteren Verbände und Organisationen der Aktion Impulse begründen die beiden zusätzlich erforderlichen Prozentpunkte damit, dass die anteilige Erhöhung der linearen AfA von 2 auf 3 Prozent einer sachgerechten Anpassung der Abschreibung an die sich verändernde, deutlich abnehmende technische Nutzungsdauer der Gebäude entspreche. Ein weiteres Prozent sei als Sonderabschreibung für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums ausschließlich in Ballungsgebieten dringend erforderlich, um insbesondere private Investoren für den Wohnungsneubau zu motivieren.

Alternativ wird der vom Bundesfinanzministerium vorgelegte Vorschlag, zusätzlich zur linearen Abschreibung von 2 Prozent eine gezielte Sonderabschreibung für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten einzuführen, ausdrücklich begrüßt. Danach soll es zeitlich und regional begrenzt für zwei Jahre eine 10-prozentige und ein Jahr lang eine 9-prozentige Sonderabschreibung geben. Mit diesem steuerlichen Instrument könnten Bund und Länder zügig genau dort einen Effekt erzielen, wo Wohnraum Mangelware ist und Mieten explodieren. Aus Sicht der Aktion Impulse ist es daher äußerst wichtig, dass sich Bund und Länder jetzt schnell darauf einigen, damit so Impulse für bezahlbaren Wohnungsneubau gesetzt werden können.

Um einen Neustart beim sozialen Wohnungsbau zu schaffen, plädieren die Verbände und Organisationen der Aktion Impulse auch hier dringend für eine Sonderabschreibung. Die Wohnungsbau-Experten fordern dazu die Wiedereinführung des Paragrafen 7k im Einkommensteuergesetz. Damit könne es gelingen, den Neubau von Sozialmietwohnungen regional gezielt anzukurbeln. Gleichzeitig müsse der Bund den Ländern für den sozialen Wohnungsbau 1,5 Milliarden Euro jährlich – und damit 500 Millionen Euro mehr als bislang zugesagt – bereitstellen, so die eindeutige Forderung der Aktion Impulse. Zudem muss der Bund dabei auf Nummer sicher gehen, dass die Länder das Geld auch tatsächlich ausschließlich für den Bau von Sozialwohnungen verwenden und es nicht, wie in der Vergangenheit oftmals passiert, zweckentfremdet eingesetzt wird.

Scharfe Kritik richtet die Aktion Impulse in ihrem neuen Positionspapier an die Adresse einiger Bundesländer, denn diese haben die Grunderwerbsteuer als neue Geldquelle entdeckt und inzwischen teilweise schon mehrfach nach oben geschraubt. Erforderlich ist daher, ab 2016 die Grunderwerbsteuer für den Neubau von bezahlbarem Wohnraum in den kommenden fünf Jahren auf 3,5 Prozent zu begrenzen. In keinem Fall sollte eine weitere Erhöhung der Grunderwerbssteuer erfolgen, da das die Impulswirkung einer Sonderabschreibung gleich wieder erheblich gefährden würde.

Darüber hinaus sprechen sich der BDB und die weiteren Verbände und Organisationen der Aktion Impulse für die Bereitstellung von kostengünstigem Bauland für den Neubau von bezahlbarem und von sozialem Wohnraum durch Bund und Länder aus. Der Bund solle hier beim Verkauf von Liegenschaften durch die Bundesimmobilienanstalt Vorbild sein. Auch die Länder sollten Vorschriften für ihre Gemeinden erlassen, die eine kostengünstige Abgabe von Bauland ermöglichen, so die Forderung der Aktion Impulse.

Das vollständige Positionspapier können Sie hier als PDF-Dokument herunterladen.

Die seit Jahren von der Aktion Impulse für den Wohnungsbau und dem BDB vertretene Kernforderung nach Abschreibungsverbesserungen für den bezahlbaren Wohnungsbau in Ballungsregionen ist nach langjähriger politischer und öffentlicher Überzeugungsarbeit in der Bundespolitik angekommen. Dies ist das Ergebnis eines Spitzengesprächs, das unter der Leitung des BDB-Präsidenten Hans Georg Wagner mit dem Parlamentarischen Staatssekretär beim Bundesminister der Finanzen, Dr. Michael Meister, MdB, im Bundesfinanzministerium am 4. Dezember 2015 geführt wurde. Präsident Wagner wurde durch den BDB-Hauptgeschäftsführer Herbert Barton und den Koordinator der Aktion Impulse, Dr. Ronald Rast, begleitet. Der Staatssekretär hatte zum Gesprächstermin als Experten des Ministeriums den Leiter des Referats für Grundsatzfragen der gewerblichen Wirtschaft einschließlich Mittelstand und Bau- und Wohnungswirtschaft, Dr. Richard Köhler, hinzugezogen.

Nach Vorstellung der Aktion Impulse und des BDB bemängelte Hans Georg Wagner in seinem Eingangsstatement die mangelnde Erfolgskontrolle der zweckgebundenen Verwendung der vom Bund an die Länder bereitgestellten finanziellen Mittel für die Soziale Wohnraumförderung in Höhe von derzeit 518 Mio. Euro pro Jahr. Es sei bekannt, dass nur 4 Bundesländer diese Mittel auch tatsächlich zweckgebunden einsetzen und durch Ländermittel entsprechend ergänzen. Wenn diese Kompensationszahlungen ab nächstem Jahr auf über 1 Mrd. Euro jährlich erhöht werden, ist die Kontrolle der zweckgebundenen Verwendung unabdinglich. Darüber hinaus sprach er sich vehement für eine Verbesserung der Abschreibung für den Wohnungsbau von derzeit linear 2 % auf generell 3 % aus, wobei in Wachstumsregionen für den bezahlbaren Wohnungsbau nochmals 1 % linear aufgesattelt werden sollte. Dies sei zur Mobilisierung privaten Kapitals für den Wohnungsbau dringend erforderlich.
Er beendete sein Statement mit der Forderung, dass auch die BIMA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) und die großen christlichen Kirchen einbezogen werden sollten, Bauland für Zwecke des bezahlbaren Wohnungsbaus kostengünstig bereit zu stellen.

Dr. Meister zeigte sich nicht überrascht von diesen Forderungen und fragte nach, ob vor dem Hintergrund der guten wirtschaftlichen Lage der Betriebe der Bauwirtschaft und deren hohen konjunkturellen Auslastung nicht die Gefahr entstehe, dass zusätzliche Anreize in Preissteigerungen endeten, ohne dass die Kapazitäten der Branche ausgebaut würden. Außerdem verwies er auf die sehr unterschiedlichen Wohnungsmärkte in Deutschland, die von Regionen mit Leerständen bis zu Wachstumsregionen mit erhöhtem Wohnungsbedarf reichen, so dass eine Erhöhung der linearen Abschreibung in der Wirkung nicht zielgenau sei. Zur Bereitstellung von kostengünstigem Bauland für Zwecke des bezahlbaren Wohnungsbaus verwies er darauf, dass die BIMA diese Aufgabenstellung mittlerweile erfüllen dürfe.

Er bestätigte aber auch, dass das Bundesfinanzministerium mit dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) und den Ländern sich in Gesprächen befinde, eine Sonderabschreibung über 3 Jahre für die Städte mit Wohngeldstufen IV bis VI einzuführen. Grundvoraussetzung dafür sei aber, dass die Bundesländer bei diesem Vorschlag mitziehen und auch die Sonderabschreibung mit finanzieren. Ebenso sei es notwendig, dass die Länder gleichzeitig einem Moratorium für die Festlegung der Grunderwerbssteuer zustimmen. Aber es sei derzeit erkennbar, dass bei diesen Vorschlägen nicht alle Länder mitziehen wollten, was höchst bedauerlich sei. Dr. Köhler bestätigte Präsident Wagner darin, dass die Verpflichtung auf Gegenfinanzierung und Führung von Statistiken für die zweckgebundene Verwendung der Bundesmittel für den Sozialen Wohnungsbau nicht von allen Bundesländern eingehalten werden und pflichtete ihm in der Beanstandung bei.

Seitens der Aktion Impulse wurde durch Dr. Rast dem Ministerium eine umfassende Faktenmappe zum Thema einschließlich verschiedener aktueller Modellrechnungen übergeben. Dr. Rast betonte dabei, dass nach Feststellung der Bauwirtschaft die Kapazitäten derzeit zu ca. 80 % ausgelastet seien. Auch die Baustoffindustrie verfüge noch über ausreichende Reserven, die Wohnungsbautätigkeit im erforderlichen Umfange zu steigern. Die notwendigen Kapazitäten zur Produktionssteigerung seien vorhanden.

Dr. Rast verwies auf die aktuelle Pestel-Studie, die vor dem Hintergrund des schon bestehenden Mangels an bezahlbarem Wohnraum sowie des hohen Zuzugs von Flüchtlingen für die nächsten Jahre eine jährliche Wohnungsbaufertigstellung von bis zu 400 Tsd. Wohnungen ermittelte. Demnach müssten gegenüber dem derzeitigen Stand ca. 80 Tsd. Sozialmietwohnungen und ca. 60 Tsd. weitere Wohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau in Ballungsräumen gebaut werden. Diese Wohnungsbauleistung sei nur über den Weg steuerlicher Anreize möglich und legte dazu eine Vergleichsrechnung vor. Danach sind über den von der Aktion Impulse vorgeschlagenen Weg der Erhöhung der linearen Abschreibung von 2 auf 4 % fast die gleichen Effekte wie über den Weg der vom BMF vorgeschlagenen zusätzlichen Sonderabschreibungen in Höhe von jeweils 10 % für 2 Jahre und dann 9 % für 1 weiteres Jahr erzielbar. Insofern wurden die Vorschläge des Bundesfinanzministeriums ausdrücklich begrüßt.

Dennoch wurde seitens der Aktion Impulse und des BDB der dringende Appell an das Bundesfinanzministerium gerichtet:

• nochmals die Kompensationszahlungen für Zwecke des sozialen Miet-wohnungsneubaus um weitere 500 Mio. Euro auf nunmehr ca. 1,5 Mrd. Euro jährlich zu erhöhen;
• die bisher angedachte zeitliche Begrenzung der Sonderabschreibung von 3 auf 5 Jahre im Sinne verlässlicher Rahmenbedingungen zu erhöhen;
• statt der Beschränkung auf Städte mit Wohngeldstufen IV bis VI diese auf III bis VI zu erweitern oder ein anderes geeignetes Kriterien zu wählen, damit alle Regionen mit angespannten Wohnungsmärken in den Genuss der Sonderabschreibung kommen;
• die KfW-Förderung zum Effizienzhaus 70 vorerst beizubehalten;
• die Länder zu einem Moratorium bei der Grunderwerbssteuer für den Neubau von bezahlbarem Wohnraum zu veranlassen.

Last but not least wurde die Bedeutung des Wohnungsbestandes für die Erreichung der Energie- und CO2-Ziele der Bundesregierung hervorgehoben. Bei einer jährlichen Neubauquote von nur ca. 0,6 % sei es dringend erforderlich, auch hier steuerliche Anreize zur energetischen Sanierung zu schaffen. Diesbezügliche Vorhaben der Bundesregierung waren in der Vergangenheit bereits mehrfach am Widerstand der Länder im Bundesrat gescheitert, was von beiden Seiten mit großem Bedauern gesehen wird.

Das Gespräch endete mit dem Appell, diesen Widerstand seitens der Bundesländer aufzugeben und in dem Wunsch, in absehbarer Zeit den Dialog zu den behandelten Fragen des Wohnungsbaus und der steuerlichen Förderung fortzusetzen.

BDB-Bund

4-Punkte-Plan für die energetische Sanierung: Bundesregierung muss Motivationsschub starten

Eine spürbare Steigerung der Energieeffizienz im Wohngebäudebereich ist eine der wichtigsten Säulen für Klimaschutz und Energiewende. Um den Energieverbrauch bei Gebäuden zu optimieren, hat ein breites Bündnis aus 30 Verbänden und Institutionen der Bau- und Immobilienbranche – die Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ – jetzt einen 4-Punkte-Plan vorgelegt. Er richtet sich an die Bundespolitik. Im breitesten gesellschaftlichen Konsens wurde eine Art „Leitfaden zur Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudebereich“ für die Bundesregierung aufgestellt.

Das Thema ist wichtig: Dass der Wohngebäudebereich einen bedeutenden Beitrag für Klimaschutz und Energiewende leisten kann, hat die Bundesregierung bereits erkannt. „Aber offensichtlich hat sie bisher noch nicht für die richtigen politischen Rahmenbedingungen gesorgt, die wirklich etwas voranbringen“, so die Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“. Die Wohnungsneubauten sollen mit immer anspruchsvolleren energetischen Standards erreicht und die energetische Sanierungsquote im Gebäudebestand auf 2 Prozent verdoppelt werden, um die gesetzten Klimaschutzziele zu erreichen. So steht es zumindest seit 2010 im Energiekonzept der Regierung. In der Praxis sieht es allerdings anders aus. Bezogen auf die real fertiggestellten Wohnungseinheiten im Neubau beträgt die gegenwärtige Neubauquote nur rund 0,5 Prozent zum Wohnungsbestand. Nur durch immer anspruchsvollere energetische Vorgaben für Neubauten sind die politischen Ziele nicht zu erreichen – oder bei den gegenwärtigen Neubauaktivitäten rein rechnerisch erst in 200 Jahren. Und die energetische Sanierungsquote im Gebäudebestand liegt nicht bei den angestrebten 2 Prozent. Tatsächlich werden jährlich weniger als 1 Prozent der rund 18 Millionen Wohngebäude energetisch saniert. „Ein Weiter-so funktioniert also nicht“, sagt Dr. Roland Rast, der Koordinator der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“. Deshalb müsse die Bundesregierung einen Motivationsschub starten und konkrete Impulse geben, um eine deutliche Steigerung der Energieeffizienz im Gebäudebereich zu erreichen.

Und so sieht der 4-Punkte-Plan der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ aus:

1. Haus- und Wohnungseigentümern bessere steuerliche Anreize bieten: Rund die Hälfte des gesamten Gebäudebestandes machen selbstgenutzte Wohnungsgebäude aus. Ganze zwei Drittel davon stufen Experten als energetisch sanierungsbedürftig ein. Fazit: Dies wird sich erst ändern, wenn es deutlich attraktivere Sanierungsanreize gibt – für Selbstnutzer genauso wie für Vermieter.

2. Mehr KfW-Fördermittel zur Verfügung stellen: Zurzeit unterstützt die KfW energieeffizientes Bauen und Sanieren mit 1,8 Milliarden Euro pro Jahr. Das ist zu wenig, um langfristig dazu beizutragen, dass die Energiewende klappt. Mindestens 3 Milliarden Euro KfW-Fördermittel sind nötig. Außerdem müssen Förderverfahren vereinfacht werden, damit das Geld schneller genutzt werden kann.

3. Gebäudesanierung wirtschaftlich und sozialverträglich halten: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) darf nicht unnötig überzogen werden. Es ist notwendig, den Blick dafür zu behalten, was sinnvoll und wirtschaftlich machbar ist. Die aktuelle EnEV wirkt bereits bis ins Jahr 2020. Die Messlatte über das Ordnungsrecht immer höher zu legen, geht an der Realität vorbei. Das Ziel, bei Wohngebäuden deutlich mehr Energie einzusparen, lässt sich nur durch eine attraktivere Förderung für möglichst viele Haus- und Wohnungseigentümer erreichen.

4. Erneuern, was nicht mehr zu halten ist: Es müssen Anreize dafür geschaffen werden, dass abgewirtschaftete, nicht ortsbildprägende und bereits leer stehende Wohnhäuser abgerissen und an gleicher Stelle durch energetisch effizientere und altersgerechte Neubauten ersetzt werden können. Für diesen Ersatzneubau muss es gezielte Rahmenbedingungen durch eine Novellierung des Baugesetzbuches (Erhalt der Bestandsrechte für diese Ersatzneubauten analog einer Vollsanierung) und eine Gleichstellung des Ersatzneubaus zur Vollsanierung in der KfW-Förderung geben.

„Die Bundesregierung muss jetzt in die Offensive gehen und die richtigen Weichen stellen, wenn sie noch in dieser Legislaturperiode wirklich etwas bewegen will“, betont Dr. Ronald Rast. Denn eine Verbesserung der Energieeffizienz bei Gebäuden sei nicht nur eine wesentliche Voraussetzung zum Gelingen der Energiewende, sie helfe auch, Betriebskosten zu senken: 466 Milliarden Kilowattstunden seien laut Umwelt-und Bauministerium 2012 für die Raumwärme verbraucht worden – und damit immerhin 8,4 Prozent weniger als 2005. Allerdings sei bei den Familien von dieser Einsparung im Geldbeutel bisher nichts angekommen. Denn die Preise für Öl, Gas und Strom seien gleichzeitig enorm gestiegen. „Wenn die Bundesregierung energetische Sanierung vorantreibt, tut sie also nicht nur etwas für den Klima-schutz, sondern auch für bezahlbares Wohnen“, so Rast. Das Positionspapier der Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ wird noch in dieser Woche an Mitglieder von Bundestag und Bundesregierung verschickt.

14_10 Positionspapier Steigerung Energieeffizienz im Wohngebäudebereich_IW-Bund

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